최근 해라클래스에 출연한 박병찬 리얼피에셋 대표 모습. [영상=유종우·이소진·이채연 PD, 김진아 디자이너]

[헤럴드경제=민상식 기자·유종우 PD] 서울시의 ‘용산국제업무지구 개발구상’ 발표로 용산구 일대 부동산이 들썩이는 가운데 용산과 한강 중심 개발이 서울의 미래 발전 동력이 될 것이란 분석이 나왔다.

부동산 전문가인 박병찬 리얼피에셋 대표는 “서울의 글로벌 도시 경쟁력이 하락하고 있다”면서 “용산과 한강 활용 여부에 따라 서울의 미래 먹거리가 달라질 것”이라며 이같이 말했다.

10년 넘게 빈 땅으로 방치된 용산정비창 부지가 고밀도 복합개발을 통해 수도권광역급행철도(GTX), 도심항공교통(UAM) 등 교통 허브로 거듭난다면 서울 도심의 경쟁력을 획기적으로 끌어올릴 수 있다는 설명이다.

최근 서울 용산구 리얼피에셋 사무실에서 박 대표를 만나 용산 개발 계획에 따른 부동산 시장 전망 등에 대해 들어봤다.

다음은 박 대표와의 일문일답.

용산국제업무지구 조성 조감도. [서울시 제공]

-용산정비창 개발 계획을 어떻게 보나

▷하나의 기준과 판단 기준을 갖고 전체 부동산을 해석할 수 없다. 예컨대 압구정동이 3호선 압구정역이 생겨서 그렇게 부촌이 된 게 아니다. 인적 인프라 덕분이다. 서울의 경우 글로벌 도시 경쟁력이 2015년 이후 많이 하락했다. 서울의 경쟁력을 끌어올릴 수 있는 여러 대안 중 두 가지 테마가 있다. 하나가 용산이고 다른 하나는 한강이다.

용산과 한강을 어떻게 활용하냐에 따라 서울의 미래 먹거리가 달라질 것이다. 이 지역에만 특혜를 주는 게 아니라 여기서 서울시의 개발 동력을 뽑아내야 한다. 신림동 고시촌을 정비해서 서울의 미래 동력을 확보할 수는 없다. 강남 개발은 어느 정도 궤도에 올라왔다.

-용산정비창 개발 소식이 집값에 어떤 영향을 줄 것으로 보나

▷강남이 오르면 주변으로 번져 나간다. 강남에 이어 송파구가 오르고 강동구가 상승한다. 이어 하남시, 건너편 구리시까지 오른다. 이렇게 부동산은 수직적으로 움직인다. 오르든 떨어지든 먼저 중심에서 신호를 준다. 용산이 움직이면 마포와 서대문, 종로가 움직이고 고양시에도 영향을 줄 것이다.

그런데 지금은 어떤 호재를 내세우기 전에 빅스텝(기준금리 0.5%포인트 인상)이 있다. 엄청난 인플레이션을 잠재우기 위한 금리 급등기이다. 금리를 급하게 올리니깐 모든 자산이 내려간다. 금리 인상 속에 이런 호재를 내세울 상황은 아니다.

다만, 금리를 계속 올릴 수는 없을 것이고, 향후 안정을 찾는 시점이 오면 이런 호재가 시장에 크게 작용하게 될 것이다. 안정적인 예산이 확보되는 사람들은 관심을 갖고 지금부터 타이밍을 봐도 좋다.

-용산 개발에 따른 수혜 지역을 꼽아보면

▷용산으로 접근하는 도로나 지하철이 편리한 지역이 있다. 예컨대 신분당선 연장과 관련된 지역들, GTX 노선 중에 용산에서 거리는 멀지만 호재를 많이 볼 수 있는 곳이 은평구이다. 은평구에서 용산을 GTX를 이용해 한 정거장으로 들어오게 된다. GTX 한 번 탔다가 내리면 용산이다.

박병찬 대표(왼쪽)가 최근 해라클래스에 출연해 헤럴드경제 유종우 PD와 용산 개발 계획에 따른 부동산 시장 전망 등에 대해 얘기하는 모습. [영상=유종우·이소진·이채연 PD, 김진아 디자이너]

-UAM 터미널도 현실화될 수 있나

▷서울시의 문제는 개발을 하면 할수록 차량이 더욱 늘어나는 것이다. 특정 지역에 많은 차량이 집중되는데 도로를 넓힐 수 있는 여건이 못 된다. UAM은 비행기처럼 활주로가 필요한 것도 아니고 수직으로 이착륙을 한다. 또 전기 동력으로 움직여 탄소 배출을 하지 않는다. 이런 차원에서 세계 각 국이 UAM에 사활을 거는 것이다. 아직 갈 길이 멀지만 우리가 예상하는 것보다 4차 산업 기술이 현실로 다가오는 시점이 앞당겨질 수 있다고 생각한다.

-곧 발표될 250만호 주택공급 대책에 따른 영향은

▷윤석열 정부는 준비하는 정부다. 이 정부 내에서 어떤 과실을 바라거나 요구하면 안 된다. 이 정부에선 열매가 맺히지 않는다. 터만 닦는 상황이라고 보면 된다. 즉, 이 정부에서 공급은 숫자의 공급, 준비의 공급이라고 보면 되고 실제 공급은 언제 이뤄질지 아무도 알 수 없다. 재개발의 경우 오늘 지정해서 입주까지 통상적으로 15년 걸린다. 물론 빠르면 10년인데 많이 못 봤다. 공급이 되는 건 어려운 일이다.

〈박병찬 대표의 ‘해라클래스’ 인터뷰 영상은 유튜브 채널 ‘헤럴드스토리’에서 볼 수 있습니다.〉