시장금리의 급등 흐름 속에 상업용 부동산의 투자 수익률이 2분기 연속 1%대를 기록한 것으로 나타났다. 서울 중구 명동 거리 일대 상가에 공실이 많은 모습을 보이고 있다. 임세준 기자

한국은행이 사상 처음으로 빅스텝(기준금리 0.5% 인상)을 단행한 여파로 시장 금리가 가파르게 상승하고 있는 데 반해 상업용 부동산 상품의 투자 수익률이 2분기 연속 1%대를 기록 중인 것으로 나타났다. 최근 수년간 부동산 투자 열풍이 불며 건물 가치가 상승했지만, 코로나19 여파 등으로 공실이 계속된 여파다. 이로 인해 최근에는 건물의 매매 가격 또한 하락하고 있는 것으로 나타났다. 그간 공격적인 투자가 이어지며 레버리지 수준이 높아졌다는 점에서 향후 추가적인 금리 인상이 이뤄질 경우 상가 부동산 시장이 본격적인 조정장을 맞을 수 있다는 우려도 커지고 있다.

4일 한국부동산원에 따르면 전국 중대형 상업용 부동산의 2분기 투자수익률은 1.59%로 집계됐다. 1분기 수익률 1.68%보다 0.09% 줄어든 것이다. 대부분의 소매점들이 입주하는 소규모 상가들의 투자수익률은 이보다 더 낮은 1.43%로 파악됐다. 이또한 전 분기(1.47%)보다 0.03% 낮아졌다.

최근 시중은행 정기예금 금리가 최고 연 3.8%, 적금금리는 6%대까지 오르는 것을 감안했을 때 은행 이자에도 훨씬 못 미치는 수익률이다. 또한 은행 대출을 받아 상업용 부동산에 투자할 경우에는 은행 이자도 감당하기 버거운 수준이다.

한국부동산원이 발표하는 투자수익률에는 상승한 상가 자산의 가치분도 포함된다. 즉 임대료 등 빌딩운영에 따른 소득수익률과 부동산가격 증감에 의한 자본수익률을 합산한 것이다. 자본수익률에는 토지가격의 증감과 건물가격의 증감까지 고려된다.

지난 2분기 동안 중대형 상가의 소득수익은 0.85%에서 0.84%로 소폭 하락하는 반면 자본수익률은 0.83%에서 0.76%로 크게 떨어진 것으로 파악됐다. 즉 지난 2분기 코로나19가 소강상태를 보이자 상가 임대료는 어느정도 회복되는 듯 보였으나, 같은 기간 금리가 오르자 수익형 부동산 시장이 조정장을 맞으며 상가들의 가격이 떨어진 것이 반영됐다는 설명이다.

이처럼 투자수익률이 회복될 기미를 안보이자 서울 내에 0%대 수익률이 집계되는 곳도 등장하고 있다.

특히 코로나19로 인해 외국인들의 유입이 줄어들며 직격탄을 맞은 명동은 지난 분기 대비 소폭 올랐지만 0%대를 헤어나지 못하고 있다. 명동의 중대형 매장 투자수익률은 지난 1년간 각 분기별로 0.18%→-0.05%→0.38% →0.77%로 집계됐다.

반면 강남구 청담동(3.17%)은 최근 고급화되고 젊어진 소비트랜드를 반영하며 서울에서 가장 높은 투자수익률을 보였다. 그 외에도 최근 MZ세대들의 성지로 불리우는 성동구 성수동 뚝섬 인근은 지난 1분기 2.36%이던 것이 2분기 2.89%까지 올라서며 최근 상권의 활황도를 보여줬다.

박대원 상가정보연구소장은 “수익형 부동산 시장에 가장 큰 영향을 주는 요소가 금리”라며 “상가시장도 최근 주택시장과 같이 신규 투자자들은 관망세를 보이고 소유자들은 높은 이자를 겨우 견뎌내고 있다. 추가적으로 금리가 상승하는 경우에는 큰 조장장을 맞을 가능성도 높아보인다”고 설명했다.

서영상 기자