<장용동 논설실장 KBS1라디오 ‘경제투데이-부동산시장 동향’ 인터뷰>

MC 성기영: 증권 부동산 등 자산시장의 꿈이 그 어느때 보다 부푸는 신년입니다. 그럼에도 불구하고 전ㆍ월세 세입자들의 어려움은 여전할 것으로 보입니다. 정부도 오는 13일 대책발표를 고려하고 있는데요. 오늘은 올해 가장 문제로 지적되는 전세난에 대한 원인, 대책, 소비자 대응요령 등을 짚어보겠습니다. 헤럴드경제 장용동 논설실장입니다.

-새해 복많이 받으십시오. 올해 부동산시장이 다소 풀릴 것으로 기대하는 분위기인데요. 먼저 전반적 전망을 해주시죠.

▲그렇습니다. 앞서 말씀드린 대로 올 자산시장은 경제회복, 그리고 과잉 유동성, 저금리 등의 요인이 강하게 작용하면서 지난해보다 나아질 것으로 기대됩니다. 물론 유럽재정위기나 유가와 원자재가격 상승 등 복병도 만만치 않으나 전반적으로 호재가 압도하는 상황이 될 것으로 예상됩니다. 따라서 증시가 연초부터 펄펄끓는 상황이고 이어 부동산도 거래가 풀리면서 다소 해빙속도가 빨라질 가능성이 크다고 봐야할 것 같습니다.

특히 부동산시장은 이같은 자산시장 움직임과 동조를 보이면서 입주물량 감소와 자산 선순환, 저금리 등의 영향으로 최고 5% 정도 집값이 오르는 등 안정적 움직임을 보일 전망입니다. 수익성 부동산에 대한 관심도 꾸준히 상승하구요. 다만 소비자들의 집값불안 전망이 아직 가시지않고 거품에 대한 인식도 여전한 편이어서 낙관만 할 수 없는 상황입니다.

-올 부동산의 가장 핵심적인 전망이 지난해에 이어 전세값 상승인데요. 왜 이런 전망들이 나올까요?

▲지난해에 이어 신년에도 전세가격 상승이 지속되고 있습니다. 특히 전셋값 상승세는 2월초 설을 지나면서 본격화, 신혼부부 수요가 몰리는 3~4월까지 이어질 전망입니다.

지난 한햇 동안 전셋값은 전국 평균 7.1%가 올라 2002년(10.1%) 이후 8년 만의 최고치를 기록했습니다. 특히 부산(13.7%)과 대전(15%)이 가장 많이 올랐고 서울 주변 수도권도 평균 6.3%, 학군 관련 수요가 많은 강남3구가 7.6%나 올랐습니다.

전셋값의 전국 평균 상승률은 2006년 6.5%에서 2008년 1.7%로 3년 동안 하향안정세를 유지하다가 2009년 3.4%를 기록하며 반전되기 시작했습니다. 2년째 가파른 상승세를 이어오고 있는 셈인데요.

원인은 주택 수요자들이 집값의 대세하락을 예상하고 매매보다는 전세로 몰린 게 1차적인 이유입니다. 또 저금리 추세의 장기화로 집주인들이 월세를 선호하며 전세 공급이 줄어든 탓도 있습니다. 여기에 동시다발로 추진되는 도심 재건축 및 재개발, 뉴타운 사업, 입주물량 감소 등이 겹치면서 올해 화두가 될 전망입니다. 집값 상승폭을 2-3%, 전세가 상승폭을 이보다 2배 정도인 최고 5%대로 보는 이유가 여기에 있습니다.

-실제로 얼마나 오르고 있나요? 오른다면 더 올라서 문제인데요. 그리고 얼마나 지속될까요?

▲그렇습니다. 시세를 말하기가 겁납니다. KB국민은행 연구소 자료로는 지난해 8월 전셋값이 상승세로 전환된 이후 12월까지 연속 상승폭이 높아졌습니다. 11월보다 12월엔 0.7%P나 폭등한 것으로 집계됐습니다.

월세도 상승세가 뚜렷합니다. 국토부가 처음 월세가격을 조사한 결과로는 하반기 중 평균 1.8% 올랐습니다.

새해들어 강남권 오름세가 주도하고 있는데요. 역삼동의 경우 최근 열흘 새 2000만원 가량 오른 경우도 있었습니다. 112㎡는 3억5000만∼3억8000만원, 148㎡는 4억5000만∼5억원에 시세가 형성돼 있습니다.

기존 전세입자들의 상당수가 재계약을 하고있기 때문에 매물이 거의 없는 경우가 많습니다. 그러다보니 오르는거지요. 송파구도 가을 이사철에 비해 여전히 물량이 부족한 상황입니다. 방이동 올림픽선수촌 112㎡가 3억∼3억5000만원 선으로 지난해 말에 비해 전셋값이 1000만원 정도 올랐습니다.

서초구도 전세물량이 부족한 상황에서 겨울방학을 맞아 새학기 수요가 이어지면서 오름세를 보이구 있구요. 대표적인 아파트인 반포동 래미안퍼스티지 113㎡는 전셋값이 8억원 정도로 지난해 말에 비해 1500만원 정도 올랐습니다.

수도권지역도 이 보다는 아직 오름세가 본격화되지 않았지만 보합세를 보이는 상황입니다. 지방 역시 부산과 대전 등에서 강세현상을 나타내고 있습니다.

서울 강남권의 경우 전세수요자들이 물건 부족을 우려해 서둘러 물건 확보에 나서고 있어 현재의 전세난이 봄 성수기까지 이어질 것으로 보입니다. 더불어 물건 확보전쟁이 가열되면서 전셋값도 오름세가 지속될 전망이다. 여기에 새 학기를 앞둔 학군수요도 꾸준해 전셋값 상승이 지속될것으로 예상됩니다.

-당장 전세구득난이 문제인데요. 입주물량은 얼마나 감소하게 되나요?

▲올해 전국 예상 입주물량은 19만1690가구로 지난해(29만4543가구)에 비해 무려 35%나 감소할 것으로 예상됩니다. 특히 지난해 11만3121가구이던 경기도 입주물량은 올해는 4만9642가구에 불과해 무려 56%(6만3487가구)나 줄어들게 됩니다. 그동안 경기지역은 입주물량이 풍부해 수도권 집값 안정에 크게 기여해 온게 사실입니다. 바로 이 부분 때문에
수도권 전ㆍ월세난이 더욱 가중될 것으로 보고 있습니다.

다만 도시형생활주택이 서울 등 수도권에 집중적으로 건립되고 있어 연말로 갈수록 전세난은 다소 완화될 가능성이 없지않습니다. 올해 인기를 끌었던 도시형생활주택, 오피스텔 등 임대형 상품은 더 각광받을 것으로 보입니다.

- 정부의 전세대책은 어떤게 추진되고 있나요?

▲국토해양부는 오는 13일 발표할 물가대책에 전세시장 안정대책을 포함시키기로 했습니다. 주택시장이 물가 변동에 10%의 영향력을 줄 정도로 큰 데 전셋값 상승세가 지속되고 있어 정부차원의 대책마련이 필요하게 됐다는 판단에서죠. 자금지원 등이 주요 골자가 될 것으로 보입니다. 지난해에도 8.29 대책을 통해 수도권 저소득층에 대한 전세자금 대출 한도를 4900만원에서 5600만원으로, 3자녀 이상 가구는 6300만원으로 늘리고 대출 기간을 연장할 때 가산하는 금리도 0.5%에서 0.25%로 낮췄습니다. 이는 전세자금이 부족한 계층에게 큰 힘이 됐습니다. 올해도 정부는 주택금융공사 등을 통해 전세자금 보증을 4만가구 추가 공급할 예정입니다. 그러면 총26만여가구에 6조5000억원의 전세자금 보증을 공급할 계획이어서 저소득층의 전세자금난이 해소될 것으로 보입니다.

또 도시형 생활주택 1만5000가구를 공급하고 전세 수요를 분산시키려 재개발·재건축은 속도 조절하도록 해 현재 도시형생활주택공급이 풍부해지고 전세수요를 줄여나갈 계획입니다.

시세조작이나 과다 전세금 올리는 것을 막기위해 전ㆍ월세정보를 실거래가 가격공개와 함께 올해 첫 공개해 나가는 것도 일종의 전세대책으로 볼수 있습니다.
그러나 이같은 대책이 얼마나 실효를 거둘지는 의문입니다. 당장 전세물건이 없는 상황에서 지원만으로 해소되기는 어려울 것이기 때문입니다. 또 전체적으로는 큰 문제가 없다손 치더라도 강남 등 일부 몰리는 지역만 전세난이 가중, 부분적 해소가 어려울 것으로 보입니다.

-이번에는 전세 실수요층에 대한 얘기를 해보죠. 우선 살던 곳에서 일정금액의 보증금을 올려주고 사는 방법이 있을텐데요. 이때 필요한 방법은요?

▲이사불편이나 비용, 집을 구하러다니는 불편 등을 감안하면 전세만료된 집에서 그냥 사는 것이 최선책이죠. 그런데 문제는 집주인이 너무 많은 보증금 인상을 요구하는 경우입니다. 당장 해당연도에 5% 이상 못올리게 되어있기 때문에 일단 내보내고 다른 세입자를 구하기위해 계약해지를 요구하는 경우도 많구요. 적당한 선의 타협이 우선입니다.

이때 생기는 분쟁이 일찍이 계약만료와 해지를 전달했다 안했다하는 것입니다.

계약의 갱신인데요. 임대차보호법에 의하면 ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전~1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(갱신거절)의 통지를 하지않았을 때
전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보도록 되어 있습니다. 또 전세자가 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 똑같은 조건으로 계약이 갱신된 것으로 보기 때문에 반드시 이 기간을 지켜 서로 입장을 확인하는게 중요합니다.

이때 서로 말이 없을 경우 묵시적 갱신을 놓고 분쟁이 많은데 이는 계약기간이 지났는데 아무런 대응이 없으면 묵시적 갱신으로 보는 것입니다. 묵시적 갱신이 이루어지면 계약기간은 다시 2년으로 연장되고 임대인은 다른 것을 주장 못하지만 임차인은 언제든지 나간다고 주장할 수 있고 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
하지만 계약만료전 확실하게 해두는게 좋습니다.

-역으로 전세가 안빠져 이사를 가지못하는 경우도 있죠?

▲그렇습니다. 세입자가 전세계약 만기일이 두 달가량 남았는데 ‘재계약을 원하지 않는다’는 내용과 ‘제 날짜에 전세금을 돌려달라’는 의사를 전하고 싶다면요?

집주인 앞으로 ‘내용증명’을 보내는 것이 효과적입니다. 내용증명이란 일정한 의사표시나 통지 기록을 남기는 것으로 우체국이 운영하는 우편물 특수취급제도인데요.
언제 어떤 내용의 문서를 보냈다‘라는 사실을 증명하는 것입니다.

또 세입자가 새 아파트 입주를 1주일 앞두고 있는데 집주인은 돌려줄 전세금을 마련하지 못한 상태. 그가 전세금을 반환받지 못한 상태에서 꼭 이사를 가야 한다면 ’임차권 등기명령‘을 신청하는 것이 좋습니다. 임차권 등기를 해두면 집이 경매에 넘어가더라도 임차인의 대항력과 우선변제권이 보장돼 받지못한 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 단 임차권 등기명령은 계약 만료 후 집주인의 동의 없이도 가능하지만 계약 기간에는 집주인 동의가 있어야 신청할 수 있습니다.
거주지 지방법원에서 임대계약서 사본과 주민등록등본, 부동산등기부등본 등을 지참해 신청할 수 있습니다.

-집주인과 전세층 간의 분쟁에 대응해 전ㆍ월세 입주시 꼭 해야할 일이 있죠. 전입 및 확정일자 말입니다.

▲그렇습니다. 전ㆍ월세 분쟁을 막고 세입자가 권리를 유지하려면 이를 반드시 선행해야 합니다. 임차인이 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 마친 경우에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생깁니다. 나아가 임대차계약서에 확정일자까지 받았다면 그 집이 경매에 들어간다해도 그 확정일자 보다 나중에 설정된 저당권이나 전세권(등기를 마친 전세권을 의미합니다)보다 우선하여 임차보증금을 배당받게 됩니다. 임차인은 전입신고와 점유, 임대차계약서상 확정일자를 꼭 챙기셔야 합니다.

-이번에 전세매물을 찾는 요령 좀 알려주시죠?

▲일단 생활거주지가 문제입니다. 어느지역으로 갈 것인지를 결정해야 하는데요. 이것이 결정되면 부동산 정보업체 사이트에 들어가 매물현황과 전세가격을 알아보는게 효율적입니다. 가격이 천차만별이나 국토해양부 실거래가 공개상황도 잘 보시구요. 또 신규입주아파트 현황 등을 찾아 전세가려는 시기와 입주시기 등을 알아보는 것도 방법입니다.

일단 신규입주단지는 전세물량이 풍부하기 때문에 손쉽게 구할 가능성이 높습니다. 전세가도 주변단지보다 싸구요. 잠실이나 판교의 경우 최초입주시는 주변시세보다 30% 이상 싼 곳이 많았습니다. 이 처럼 집주인이 입주하지 않을 경우 전세보증금으로 잔금을 치르는 경우가 많아 일단 전세를 싸게 놓기 때문입니다. 지난해부터 공급이 활발한 도시형생활주택을 구하는 것도 요령입니다.

이를 가장 우선적으로 찾되 서울외곽권 입주단지을 찾는 방법도 요령입니다. 요즘 직통버스나 전철 등이 많아 예전보다 훨씬 교통시간이 단축되고 편리해졌습니다.

(www.changapt.com)