어느 지역이나 마을이 아닌 개인의 전원명당은 어떤 땅일까?

강원도 오지의 청정구역으로 손꼽히는 홍천군 내면의 K씨 집은 개별 전원명당의 대표적인 사례다. 전원생활의 꿈을 이루기 위해 나름 준비를 하고 있다면, K씨 집과 같은 입지를 찾아보라고 권하고 싶다. 물론 이런 땅은 귀하다. 그렇다고 없는 것도 아니다. 발품을 팔며 부지런히 찾아다니면 만날 수 있는 ‘인연의 땅’이다.

K씨의 집과 대지는 문화재보호구역으로 묶여있다. 집 주변을 감싸고 흐르는 계곡에 천연기념물인 열목어가 서식하고 있기 때문이다. 주변의 청정함은 더 이상 설명할 필요가 없다. 문화재보호구역의 경우 서울과 수도권에선 건축행위 제한이 많지만, 지방에선 전원주택을 짓는데 별다른 어려움이 없다. 축사 등 일종의 혐오·기피시설이 들어설 수 없기에 전원주택의 쾌적성은 오히려 강화된다. 이곳 역시 정화조 규정이 다소 까다로울 뿐 계곡에서 좀 떨어져 있는 곳에 집을 짓는 것은 문제가 없다.

K씨의 집 자체는 화려하거나 규모가 크지도 않다. 하지만 입지가 환상적이다. 국유림 밑자락 이어서 쭉쭉 뻗어 올라간 장송들이 그대로 정원수다. 집에서 조금 떨어져 1급 명경지수를 자랑하는 계곡물이 K씨 집 주변을 은근하게 휘감아 흐른다.

다시 말해 K씨의 집과 대지는 국유지에 둘러싸여 있다. 집 주변 국유림과 하천부지는 완만한 경사지여서 K씨는 제법 넓은 텃밭을 일구어 푸성귀 등 청정 먹거리를 조달한다. 텃밭에 심어놓은 곰취는 산에서 채취한 곰취와 차이가 없다. K씨의 집도 해발 650m에 위치하고 있는 청정구역이기 때문이다.

천혜의 입지를 자랑하는 K씨의 집, 울창한 장송에 둘러싸여 사시사철 삼림욕을 즐길 수 있다.

K씨의 집과 대지는 총 1320㎡(400평) 규모다. 전원주택 한 채 짓고 작은 텃밭과 정원을 만들기에 적당한 크기다. 하지만 실제 K씨가 집과 정원, 텃밭, 그리고 산책로 등으로 이용하는 땅의 크기는 대지의 10배쯤 된다. ‘덤’으로 쓰는 국유지가 9배인 셈이다.

K씨 집은 소나무 숲과 1급 청정수 계곡물이 휘감아 흐른다. 청정1번지에서도 대표적인 전원주택 입지다.

시골이라도 사유지에 둘러싸여 있는 곳은 내 땅, 네 땅에 대한 분쟁이 잦다. 특히 시골 땅의 절반 이상이 이미 외지인(도시인)의 소유인지라, 이들이 땅을 사면서 한 뼘이라도 더 자기 땅을 확보하기 위해 경계측량 및 분할측량을 실시하면서 땅의 경계점을 표시하는 빨간 말뚝이 곳곳에 박혀있는 실정이다.

K씨는 말한다.

“내 땅은 비록 손바닥만 하지만 주위가 모두 국유림과 하천부지여서 사실 내 앞마당, 뒷마당처럼 사용하고 있지요. 비싼 돈 들여서 조경하지 않아도 사시사철 소나무 숲에 둘러싸여 삼림욕을 즐깁니다. 도시의 재벌 저택이 정말 하나도 부럽지 않아요. 아무리 돈을 들인다 해도 자연그대로의 청정 환경을 인위적으로 조성할 수도 없지요.”

K씨는 집 주변 국유림과 하천부지를 텃밭과 정원처럼 이용할 수 있다. 그 면적이 대지면적의 10배에 달한다.

국유림, 하천부지, 문화재보호구역은 얼핏 땅의 흠결, 즉 단점으로 생각되지만, K씨처럼 잘만 활용하면 훌륭한 개인 정원, 텃밭이 된다. 물론 이런 땅을 만나려면 부지런히 현장답사를 하는 것은 물론, 토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도 등 각종 공부를 떼어보고 관할 군청에 가서 건축 제한사항 등을 미리 파악해야 한다.

K씨가 소유한 땅(1320㎡)의 가치는 얼마나 될까. 주변 땅의 시세가 3.3㎡(1평) 당 30만원 이라고 한다면, 1억2000만원일까. 아니면 실제 사용하는 땅의 면적을 반영한 12억원일까. 등기부상 개인 소유의 땅 면적이 1320㎡이니 12억원(3.3㎡당 300만원)이 될 턱은 없지만, 그렇다고 1억2000만원선에 살 수 있는 땅도 결코 아니다. 국유림과 하천부지 활용도, 천혜의 입지조건 프리미엄이 반영된 어느 선(?)이 될 것이다.

인접 국유지 활용이 가능한지, 가능하다면 어떻게 얼마나 활용할 수 있는지를 파악하는 것은 전원 땅 테크에 있어 중요한 체크 포인트다.

(헤럴드경제 객원기자,전원&토지 칼럼리스트 cafe.naver.com/rmnews)