삼성전자라는 대형 임대 수요를 확보하고 있는 동탄신도시. 하지만, 점포 겸용 단독 택지를 분양받은 임대 사업자들에게 삼성전자 직원들은 ‘꿰지 못하는 구슬’과도 같았다. 택지지구 지구단위계획 시 가구 수가 3가구로 제한돼 1층에 점포, 3층을 자가로 쓰더라도 나머지 2층에 고작 임대를 2가구만 들일 수 있었기 때문이다. 2가구를 원룸으로 설계하자니 놀리는 공간이 많아 투룸 2가구를 공급했지만, 세입자들은 대부분 원룸을 선호해 중심상업지 오피스텔과 경쟁이 되지 않았다. 화성시 반송동 M공인 관계자는 “원룸 수요가 아무리 많으면 뭐 하나. 점포 겸용 택지에 달랑 2가구 임대 사업을 하면 수익률이 5%를 밑돈다”고 토로했다.

이처럼 택지지구에서 점포 겸용 단독 택지를 비롯해 블록형 단독 주택지가 강력한 규제를 받아왔지만, 정부가 최근 층수를 올려주고 가구 수 제한을 없애기로 하면서 이들 택지가 ‘5ㆍ1 부동산 대책’의 틈새시장으로 떠오르고 있다. 특히 임대 사업 전문가들은 층수를 올린 데다 가구 수까지 늘리게 되면 수익률은 최대 2%포인트 올라간다며 택지지구 내 단독 택지를 투자 블루칩으로 점치고 있다.

국토해양부는 이번 대책에서 그동안 신도시 등 택지지구 지구단위계획 시 정돈된 경관을 조성하기 위해 용적률을 법정 상한 미만으로 제한했지만, 주택 공급을 활성화하기 위해 용도별로 용적률을 최대 허용치까지 풀어주기로 했다.

현행 건축법상 단독 주택과 점포 겸용 주택이 들어설 수 있는 용도는 1종 전용주거지역, 2종 전용주거지역, 1종 일반주거지역. 이들의 법정 상한 용적률은 각각 100%, 150%, 200%다. 하지만, 기존 김포한강, 고양삼송 등 택지지구 내 단독 택지들은 이보다 20~50%포인트 낮은 용적률을 적용받아왔다. 이는 건폐율이 제한된 상태에서 층수 제한 규제를 따르다 보니 벌어진 현상이다. 건폐율이란 대지면적에서 건물의 건축면적이 차지하는 비율. 건폐율이 50%라면 1000㎡의 면적에 500㎡까지만 건물을 지을 수 있다. 여기에 현재 블록형 단독 주택은 2층, 점포 겸용 단독 주택은 3층까지만 지을 수 있도록 하고 있다 보니 용적률이 여유가 있어도 법정 용적률을 다 누릴 수 없는 현상이 벌어졌던 것이다.

실제 김포한강 블록형 단독 주택은 건폐율 50%를 적용받다 보니 2층까지의 층수 제한을 따르다 보면 2종 전용주거지역인데도 용적률은 100%(50%×2)까지밖에 받을 수 없다. 하지만 이번 5ㆍ1 대책이 시행되면 층수를 2층에서 3층까지 올릴 수 있어 용적률을 법정 상한 용적률인 150%(50%×3)까지 적용받을 수 있게 된다. 고양 삼송지구 점포 겸용 택지도 1종 일반주거지역인데도 건폐율 50%에 3층까지의 층수 제한을 따르다 보면 용적률은 150%(50%×3)를 적용받는다. 하지만, 이번 대책으로 4층까지 건물을 지으면 역시 법정 상한 용적률인 200%(50%×4)까지 적용받을 수 있게 된다.

여기에 기존 가구 수 제한도 폐지돼 블록형 단독 주택, 점포 겸용 주택은 각각 2가구, 3가구로 묶였던 가구 수보다 더 많은 주거 공간을 지을 수 있게 됐다. 1~2인 가구 수 증가에 따라 건축주나 세입자 입장에서 원룸을 보다 선호하는 추세에서 수익률을 극대화하는 길이 열린 것이다. 임대를 놓을 수 있는 가구 수가 늘다 보니 자연스럽게 매달 고정적으로 받는 월세가 늘어나기 때문이다. 임대 사업 전문가들은 통상 1개층이 올라가면 수익률은 1%포인트 올라가는데 거기에 가구 수까지 늘릴 수 있으면 최대 2%포인트까지 수익률 상승을 기대할 수 있다고 조언한다.

더불어 자녀 육아 문제나 경제적인 문제로 부모님과 합가하려는 세대가 갈수록 늘어나는 추세에서, 1층에는 연로한 부모님이 거주하고 2층에는 본인이 직접 거주하며 3층에는 세를 주는 형태의 주거 트렌드도 가속화될 것으로 점쳐진다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “임대를 놓을 수 있는 가구 수가 늘면 거둬들이는 임대보증금 또한 증가해 순투자금액을 줄일 수 있고, 동시에 매달 거둬들이는 임대 수익 또한 늘어나 수익률이 향상될 수 있다”며 “이에 따른 단독 주택 매매가의 동반 상승효과도 기대해볼 수 있어 투자자(건축주) 입장에서 매력적”이라고 평가했다. 박 대표는 다만 “아직은 전세입자 입장에서 단독 주택보다는 편리한 아파트를 선호하는 경향이 있으므로 단독 주택 전세가가 주변의 아파트 전세가 수준의 70~80% 정도 시세가 형성된 지역이 안전하다”고 조언했다.

현재 LH공사가 수의계약 중인 토지 중 5ㆍ1 대책 수혜가 예상되는 블록형 단독 주택지는 김포한강 등 6개 지구 26필지, 점포 겸용 단독 택지는 고양삼송 등 7개 지구 208필지다. 5억원 내외 투자를 목적으로 한다면 블록형 단독 주택보다는 점포 겸용 주택을 노려볼 만하다. 공급물량은 고양삼송, 평택소사벌, 화성향남2지구 순이다.

고종옥 코쿤하우스 대표는 “동탄처럼 덩어리 임대 수요가 받쳐주거나 역세권 등의 입지적 장점이 필수”라고 말했다.

정순식ㆍ정태일 기자/killpass@heraldcorp.com