MC 성기영: 연중 부동산시장의 최고 하한기라는 6월에 돌입했는데요. 매매가는 더욱 떨어지고 전세는 서서히 오름 폭이 커지고 지역도 확대되는 양상입니다. 시장동향과 대응요령을 짚어보겠습니다. 헤럴드경제 장용동 大기자입니다.
-6월 첫 주, 주택시장은 어떤 추세인가요. 서울부터 알아보죠?
▲전반적으로 매매시장은 거래 비수기와 맞물려 맥을 못 추는 모습입니다. 반면 전세가는 다시 고개를 들면서 상승 폭이 커지는 양상입니다.
서울 아파트값은 12주 연속 하락 행진을 이어갔습니다. 재건축까지 하락하면서 송파 강동, 강남의 낙폭이 커졌고 강북, 은평, 노원, 강서, 마포, 성동, 양천 등이 하락하는 모습입니다. 비수기가 겹치면서 가격 하락세가 비강남권으로 확산되는 양상입니다.
이와 대조적으로 전세가격은 오름 폭을 키우면서 다소 불안한 양상입니다. 매매 거래 침체 속에 가을 전세난을 우려하는 목소리가 커지고 있습니다.
-수도권은 어떤 상황입니까.
▲일산과 분당의 시세가 내림세를 기록했습니다. 특히 일산은 덕이ㆍ식사지구 입주 여파로 기존 아파트값의 약세가 계속되는 상황이지요. 마두동 백마극동 122㎡는 4억~5억원 선으로 2500만원 떨어졌습니다.경기는 △과천(-0.56%)이 올 들어 가장 큰 폭으로 하락했는데 보금자리지구 지정 후폭풍으로 분석됩니다. 보금자리주택 공급에 따른 집값 하락 우려로 매도를 서두르는 집주인들도 늘고 있는 가운데 재건축은 물론 일반아파트까지 하락세를 면치 못했습니다.
△파주(-0.13%), △부천(-0.10%) 등도 마이너스 변동을 나타냈습니다. 파주시는 본격적인 비수기에 접어든 모습입니다. 매매시장은 물론 전세 거래도 소강상태입니다. 특히 중대형아파트의 거래 부진이 두드러지고 있습니다.
-전세시장 알아보죠..서울 전세시장이 꿈틀대는 양상이죠?
▲강북이 주당 2.39%가 올라 올 들어 가장 높은 상승률을 나타냈고, △광진 △은평 △중구 △강남 △서대문 △양천 △송파 순으로 오르고 있습니다.
특히 강북구는 비수기임에도 불구하고 매물부족으로 전세금이 계속 오르고 있습니다. 특히, 미아뉴타운 내 신규 아파트는 소형면적대도 2억원 이하로는 매물을 찾아보기 어려운 상황입니다.
광진구는 매도ㆍ매수자간 가격 괴리가 커 매매거래가 어려운 가운데 매매수요가 전세시장으로 유입되면서 소형 아파트를 중심으로 전세금이 지속적으로 상승하는 모습이고 은평구 역시 매물난으로 이사철 구분없이 전세금 강세가 이어지고 있습니다.
-경기권에서는 어느지역이 전세 강세현상을 보이고 있습니까.
▲경기는 △광명(0.51%) △안성(0.37%) △남양주(0.28%) △오산(0.27%) △화성(0.24%) △고양(0.23%) △안양(0.18%) △과천(0.10%) 등이 올랐는데 광명 전세난이 두드러지고 있습니다. 인천은 0.03%로 7주 만에 상승을 나타냈습니다.
광명시는 혁신학교 벨트화 조성으로 초∙중교 자녀를 둔 학부모 수요가 증가. 서울과 인근 지역에서 전입수요가 꾸준히 유입되는 가운데 소하동을 중심으로 전셋값이 강세입니다.
화성시는 소형 매물이 소진된 이후 상대적으로 매물량에 여유가 있는 중대형으로 눈길을 돌리는 수요층이 늘었습니다.
인천은 신혼부부 수요와 아이들 여름방학 기간에 맞춰 이사를 준비하는 수요로 주로 중소형 면적을 중심으로 오름세가 이어진 것으로 분석됩니다.
-전세가가 지속적으로 오르면서 매매가 대비 전세가 비율이 높아지는 추세인데요. 바로 매매가에 어떤 영향을 미칠지 주목됩니다. 어느 정도인가요?
▲전세가 상승세가 지속되면서 매매가 대비 전세가 비율이 지속적으로 높아지고 있는 상황입니다.
일정비율까지 높아지면 차라리 아파트를 매입하려는 매수세가 등장, 가격상승의 고리가 된게 사실인데요. 5월말까지의 분석치를 보면 전국 아파트 매매가 대비 전세가 비율은 59%로 지난 2004년 59.5%이후 8년만에 최고치를 기록하고 있습니다. 2004년이라면 집값 대란의 초기로 외환위기 이후 매매 약세, 전세강세 현상이 바로 역전되는 시점입니다. 이어 2005~2007년 집값 급등기가 찾아왔지요.
대략 매매가 대비 전세가 비율이 60%대 안팎에 이르면 이같은 현상이 발생하는 것으로 분석되고 있는데 현재도 그와 같은 상황입니다. 특히 지방권의 경우 이같은 상황이 발생하면서 기존주택시장은 물론 분양시장이 활기를 찾고 있는 것으로 보입니다. 지방권의 매매가 대비 전세가 비율은 최고 70%대에 이르고 있습니다. 부산이 67.5%, 대전 70.3%, 경남도 65.1%를 차지하고 있는데 모두 이들지역의 주택시장은 활기를 띠는 모습니다. 매매가 상승폭이 전세가 상승을 웃돌고 있는상태입니다.
반면 서울은 47%로 지난 2009년 2월 저점(38.3%)통과후 꾸준히 올랐으나 여전히 낮은 편입니다.
수도권의 경우도 29개월째 올라 지난 2006년 10월이후 최고치인 49.7%에 이르고 있습니다만 지방권에 비하면 전세가 낮은 편입니다. 하지만 지방권과 달리 서울 수도권은 구매력이 지방보다 나아 50%대에 있어서도 가격오름세에 영향을 미치는 것으로 나타나 향후 시장추이가 주목됩니다.
-그렇다면 매매시장이 향후 꿈틀댈 가능성이 있다고 봐야 하나요?
▲여러가지 여건이 맞아야 하지만 가을 전세난은 지속될 것으로 봅니다. 이에 따라 서울 수도권도 지방권 처럼 가을이나 내년초 일부 매매시장이 움직일 것으로 봅니다. 현재 상태를 바닥장세로 봐도 무방하다는 얘기죠. 매매시장이 완전히 풀리기는 힘들겠지만 일부 가격이 움직이면서 거래가 동반될 것으로 판단됩니다. 정부 역시 지속적인 거래활성화를 유도할 것으로 보입니다.
-전ㆍ월세 대책이 또 나오겠군요.
▲금주 중 정부의 물가대책회의에서도 전ㆍ월세 문제가 또 거론될 것으로 보입니다. 그 만큼 시장여건이 좋지않다는 방증이죠. 국회와 당에서 전ㆍ월세 상한제 도입 등을 검토하고 있는 것도 같은 맥락입니다.
또 정부가 민간 주택임대사업 활성화를 위해 주거용 오피스텔에 대해서도 주택 임대사업 등록을 허용하는 방안을 신중히 검토하는 것도 같은 맥락입니다.
주거용 오피스텔 임대인을 민간 임대사업자로 등록해 세제혜택을 주는 것으로 공급활성화를 위한 것입니다. 현재는 주택에 대해서만 임대사업자 등록을 허용하고 양도세ㆍ취득세 등 세제혜택을 부여하고 있으며 주거용 오피스텔은 제외됩니다.
아울러 국토부는 또 임대주택 건설에 따른 초기 자금부담을 완화하기 위해 토지 소유권을 확보하지 않고 토지 소유주로부터 장기 임대를 받은 뒤 임대주택을 건설할 수 있도록 하는 ‘택지임대부 임대주택’ 도입 여부도 검토하기로 했습니다. 도심 내에 있는 국공유지나 폐ㆍ공가 부지를 임대사업자에게 장기간 저렴하게 빌려줘 임대주택을 짓게 하고, 임대료를 받으면 사업자와 토지주가 배분하는 형태인데 공급에 긍정적인 효과를 볼수 있을 것입니다.
-소비자들의 대응요령, 조언 한마디 해주시죠.
▲과거 외환위기 이후 제대로 집을 짓지못해 2001년 1월부터 3년간 집값(주택가격지수 기준)은 연평균 35% 가까이 상승한 적이 있습니다. 지금 지방 집값이 오른 것도 2007년 이후 공급과잉을 들어 제대로 주택을 공급하지 못한 이유로 봅니다. 인구구조 등으로 주택 유효수요가 감소할 것으로 예상되고 있지만 가격불안소지도 없지않습니다. 전ㆍ월세난은 매년 되풀이 될 것으로 보이구요. 서울시 장기주택공급 계획에서도 2013년 공급부족현상이 나타날 것으로 예상됐습니다. 이렇게 본다면 올해가 내집마련에 좋은 시기인 셈입니다. 투자 보다는 안정적 거주에 목적을 두는게 현명합니다. 가급적 분양가가 보수적으로 책정되는 소형 새 아파트를 내집마련 대상으로 삼는 것이 좋을 듯 합니다.
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