동탄, 남부핵심 도시로 부상

판교, 교통 등 개선 최고인기

김포, 미분양 적체 덤핑까지

광교, 친환경 허상 노출 침체





지난 2000년대 집값 상승기에 계획된 판교를 비롯해 김포, 광교 등 수도권 2기 신도시 입주가 본격화되면서 희비가 엇갈리고 있다. 판교와 동탄은 신주거단지로서의 역할을 소화해내면서 탄탄한 시세를 유지하고 있는 반면 김포, 광교 등은 상대적으로 추락, 후속분양마저 쉽지 않은 상황이다.

2기 신도시 중 가장 먼저 입주를 시작해 뿌리를 내린 동탄은 수원, 오산, 화성권에서 인구가 지속 유입, 당초 우려와 달리 남부 핵심도시로 급부상하는 추세다. 다른 지역과 달리 거래가 활발한 가운데 가격도 강세다. 거대 기업집단인 삼성반도체가 후견인 노릇을 톡톡히 하고 있는 데다 GTX 건설, KTX역 신설 확정 등에 대한 기대감 영향이 크다.

지난해 본격 입주가 시작된 판교신도시 역시 인기를 끌고 있다. 오는 9월 서울 강남역과 정자역을 16분대에 연결하는 신분당선이 개통되면 더욱 관심이 높아질 전망이다. 현대백화점 입점이 확정된 20만㎡ 규모에 달하는 판교 환승역세권 개발 기대감과 벤처단지 입주 등은 판교의 가치를 더욱 높여줄 것이다. 임대수요를 자극하는 동시다발 개발호재로 전ㆍ월세 상승세가 가파르다. 강남 여파가 분당에 이어 판교로 확산되면서 전세매물 찾기가 힘들 정도다. 중심상업지역 옆 66만2000㎡ 규모의 부지에 들어선 300여개, 9만명의 테크노밸리 입주가 속속 진행되면서 자족성과 경제력을 높여주고 있다. 도시에 활력을 불어넣는 것이다.

하지만 김포 한강과 광교신도시는 짙은 먹구름 장세다. 김포는 아파트 덤핑 장세까지 연출되면서 주택 외에 상가, 토지 미분양세가 극에 달하고 있다. 입주와 분양이 맞물리면서 수렁 탈출이 갈수록 어려운 상황이다. 참여정부 시절 집값 급등에 대응한 급조된 신도시인 데다 인구흡인 여건과 입지적 매력이 취약하다. 양적 공급에 치우친 나머지 주변 유효수요를 도외시, 자칫 유령도시로 남을 공산마저 없지 않다.

광교신도시는 분양 당시 경부와 영동고속도로 축을 낀 청계산-광교산-금토산 자락 친환경 신도시라는 게 최대 호재였다. 수백 대 1까지 청약경쟁률이 치솟고 서울 수요층까지 가세한 이유다. 하지만 대다수 면적이 수원 구도심을 포함, 실제 광교산 자락의 친환경 아파트는 전체의 10% 수준에 불과하다. 7월 말 첫 입주와 함께 허상이 드러나 곳곳에서 후유증을 앓고 있다. 녹지가 전체의 약 43.4%에 달하고 오는 2016년에 경기도청, 2017년에 법원·검찰청이 이전되는 점을 감안하면 향후 전망은 밝은 편이다. 당분간 침체장세를 벗어나지 못할 것이다.

이 같은 수도권 2기 신도시의 엇갈린 운명(?)은 부동산이 공간자산으로 위치와 접근성, 인구흡인력이 얼마나 중요한지를 보여준다. 지리학자 허드의 지가이론이 이중 위치로서의 역할에 큰 비중을 둔 것이나, 마셜이 부동산의 가치를 위치의 가치라고 정의한 것의 실증 사례다. 맞춤형 공급을 위한 입지적 특성과 시장기능을 최대한 살리는 것 역시 중요하다.

판교신도시가 동서(東西), 블록 간 양극화 현상이 갈수록 심화되는 것도 쇼셜믹스 부작용을 감안치 않은 탓이다. 아울러 급속한 재(再)도시화, 실버화에 따른 영향도 반영해야 할 요소다.

인구 감소와 고령화가 도시의 활력을 크게 떨어뜨림은 이미 일본 다마 신도시 등에서 입증됐다. 자족기능 역시 더욱 중요하다. 신도시마다 첨단 IT, BT, NT 등의 기업 입주를 내세우고 있지만 과연 기업유치가 얼마나 될지 의문이다. 자족성 상실은 도시 생명력을 저하시키는 결정적 요인이다.

/ ch100@heraldcorp.com