방배동 서래마을 고급빌라 2회 유찰 뒤 10억원8000만원 경매, 도곡동 파워 팰리스 60평 15억2000만원 경매 낙찰, 분당 파크뷰 12억원(159평방미터).
분당 고급빌라들이 반값에 경매에 나오면서 부동산 시장의 하락 대세가 점쳐지는 상황이다.

부동산 전문가 한문도 임대주택연구소 소장은 이런 현상은 앞으로 특히 중대형 아파트와 재개발 지역의 단독주택 등에서 더 심하게 나타날 것으로 진단한다.

2012,2013년 일시적 반등이 있을 수 있지만, 2015년부터 ‘부동산 빙하기’가 시작될 것이란 전망이다.

한 소장은 최근 펴낸 ‘2015부동산 버블붕괴 그날 이후...’(KLICO R.E 펴냄)를 통해 한국 부동산 시장은 이제 더 이상 주택 공급이 필요없다고 단언한다.

“주택가격 및 부동산 하락현상은 2013년 이후 본격화될 것이다. 현재 대한민국의 주택공급능력은 75만호 수준이고 적정 공급 수는 30만호 선이다. 건설회사의 치킨 게임은 어쩔 수 없다.”

그가 특히 2015년을 부동산 붕괴의 분수령으로 삼는 이유는 우선 인구와 주택공급의 관계. 주택 주요 수요층인 30~55세 인구의 경우 2013년부터 감소하기 시작해 2015년부터 약 20만명 이상씩 급격하게 감소하기 시작하기 때문이다.

이는 일본과 미국의 선례와도 비교 가능하다. UN자료에 의하면 일본과 미국은 전체 인구 중 0~14세 대비 65세 이상의 인구비중이 70%선인 시기에 버블붕괴를 맞았다. 우리나라도 연착륙이 아닌 버블붕괴가 온다면 이 인구비중이 되는 시점을 적용할 경우 2015년이 된다는 설명이다.

한 소장은 가계부채 문제가 심화될 경우 이 시기가 앞당겨 질 가능성도 있다고 밝혔다. 특히 베이비 부머의 은퇴폭풍, 건설사 위기, 양극화현상, 비정규직 증가 등은 부동산과 주택시장의 침체를 부추길 것이란 전망이다.

향후 10년 뒤 부동산 시장은 어떨까.
강남아파트와 서울 수도권의 신규분양 아파트 그리고 지방을 포함한 고평가아파트 및 재개발 지역 지분 쪼개기 한 단독주택이나 분양권 해당 다세대 등은 최소 20% 많게는 50%까지 하락할 것이란 게 한 소장의 진단이다.

그렇다면 예전의 ‘묻지마 식’투자는 위험하다.
“이제 요행과 탐욕으로 이루어지는 부동산시장은 향후 30년간 대한민국에 오지 않을 것이다”며, 한 소장은 부동산 투자도 정확한 1%의 수익률을 따져 투자해야 한다고 강조한다.

이윤미 기자(meelee@heraldcorp.com)