패러다임 변화 가속화

가격 오르기 힘든 구조

소형 선호·전월세 강세

현실성 있는 대책 필요



RTN 부동산TV가 개국 5주년을 맞아 주택학회 및 건설주택포럼 회원을 대상으로 조사한 ‘한국 부동산, 구조적 전환기인가’의 설문조사 결과는 현재와 미래의 시장을 전문가들은 어떻게 판단하고 있는가를 새겨본다는 차원에서 의미가 크다. 

향후 부동산 정책 수립은 물론 투자, 자산관리, 관련 업계에 많은 팁을 제공하기 때문이다.

특히 현재의 부동산 시장을 놓고 연구, 정책 당국, 업계, 학계가 패러다임 변화, 또는 경제 불황 등으로 나타나는 일시적 현상이라는 논란을 벌이고 있는 점을 감안하면 더욱 그렇다. 전ㆍ월세난을 비롯해 다운사이징화, 지방과 수도권 시장 차별화, 전세가와 매매가 디커플링 현상 등이 주택 시장의 구조적 변화에 의한 것이라는 견해와 그렇지 않다는 의견이 충돌하고 있는 것이다. 하지만 이번 설문조사를 보면 전체의 80% 이상이 패러다임이 변화하고 있다고 응답해 전ㆍ월세난을 비롯해 다운사이징화, 가격 침체 등이 앞으로 지속될 것임을 예고했다.

시장구조 변화가 이미 진행 중이라는 데에 공감하고 있다. 소형 다운사이징화의 지속 여부에 대해 ‘그렇다’는 응답자는 전체의 80%를 차지해 소형 인기가 지속될 것으로 예상된다. 지방과 수도권 가격 디커플링 현상에 대해서 51%가 ‘그렇다’고 응답한 반면, ‘아니다’는 31%에 불과해 지역별 시장 차별화 현상이 지속될 것임을 시사했다. 글로벌 금융위기 이후 지속되고 있는 ‘전ㆍ월세 강세 현상도 지속될 것’이라는 응답이 64%, ‘전세가와 매매가 디커플링 현상이 지속될 것’이라는 답변이 53%를 차지해 임대 시장의 확대와 매매 약세 현상이 두드러질 전망이다. 이는 향후 주택 가격 변화를 묻는 설문에서도 확인된다. 전체의 30% 정도가 ‘총량적 한계로 주택 가격이 전반적으로 오르기 힘들다’는 의견을 개진했으며, ‘가격 거품, 공급 과잉, 수요 감소 등으로 하락 가능성이 크다’는 응답이 23%에 달했다. 주택 가격이 오르기 힘든 구조라는 데에 전문가들이 동의하고 있는 것이다. 최근 500여명이 참석한 건국대 부동산대학원 주최, 세미나에서 10억원이 생긴다면 부동산에 투자하겠느냐는 질문에 단 한 사람도 응답하지 않은 것과 일맥상통한다. 주택 보급률, 자가 보유율, 인구구조 변화, 가구 변화, 경제 상황 등으로 인한 가격 불신이 시장에 팽배해 있음을 엿볼 수 있는 대목이다. 시장에 대해 부정적인 견해는 이것만이 아니다. 일본 부동산을 따라간다는 주장에 대해 ‘대체로 그렇다’고 응답한 전문가가 60%, 심지어 4%는 ‘그렇다’고 답변했다.

앞으로 시장 침체와 이로 인한 후유증이 심해질 개연성이 높다고 보고 있는 것이다. 향후 주택 시장 트렌드에 대해서도 전문가들은 여러 가지 견해를 보였는데 우선 거래 및 가격 변화가 많을 것으로 예상되는 부동산 유형에 대해 ‘주택’이 44%, ‘상가 등 상업용 부동산’ 27%, ‘레저부동산’ 16%, ‘토지’ 13% 순으로 응답해 여전히 주택과 상업용 부동산이 변화의 중심에 서 있을 것으로 내다봤다.

또 주택 공급량에 대해서는 ‘연 30만~40만가구 유지’(62%), ‘연 30만가구 이하로 축소’(29%), ‘40만 가구 이상으로 복귀’(9%) 순으로 응답, 당분간 공급 규모 30만가구 선 유지 견해가 지배적이었다.

아파트 등 공동주택과 단독의 선호를 묻는 설문에는 ‘공동주택 선호도가 여전할 것’이라는 응답이 60%, ‘단독 선호도 증가’ 40% 순으로 나타나 공동주택 인기는 식지 않을 것으로 내다봤다.

이 같은 시장 패러다임 변화에 정책적 대응을 촉구한 대목도 주목된다. 한국 부동산 정책의 최대 문제점을 묻는 설문에 ‘정부의 뒷북 대책과 상황 인식 부재’(71%), ‘부동산업계의 후진성’(11%), ‘국회 입법 지연과 가수요 등 투기적 요인’이 각각 9% 순으로 지적됐다.

정부의 시장 이해와 적확하고 신속한 정책 대응을 주문한 것이다. 특히 우선해결과제로 ‘세제 등 규제 완화’(33%), ‘주택 공급 대책’(26%), ‘임대주택 확대’(11%) 등을 꼽아 3가구 등에 대한 세제 중과 철폐가 우선돼야 할 것으로 해석됐다. 하지만 박원순 서울시장 체제 이후 논란이 되고 있는 도시 재생에 대해서는 시급하다는 의견과 천천히 해도 무방하다는 입장이 비슷해 치밀한 실행계획을 수립해 접근하는 것이 바람직할 것으로 보인다.

ch100@heraldcorp.com