정부와 서울시의 재건축 엇박자 정책이 점입가경이다. 국토해양부는 강남 3구 투기과열지구 해제와 재건축 초과이익환수제 2년 유예를 12ㆍ7 대책으로 발표한 데 이어 지난 22일자로 고속 시행에 들어갔다.
강남 3구가 집값 상승의 주범이라는 한 맺힌 굴레를 9년 만에 푼 것이다. 이로써 조합설립인가를 마친 강남 3구 소재 27개 단지, 총 2만6253명의 조합원 지위양도를 자유롭게 거래하고 지지부진하던 사업 추진이 활성화될 수 있는 길이 마련됐다. 국토부는 여기에 머물지 않고 아예 강남 3구에 대한 투기지역 지정 해제도 검토할 수 있다는 입장이다. 유럽 재정위기 등 대내외 경제 불확실성으로 인해 부동산 투자심리가 위축되고 있는 만큼 투기로 이어질 가능성이 낮다는 것이 투기지역 해제의 근거다.
실제로 강남 3구의 아파트값은 지난해 1.1% 하락한 데 이어 올 들어서도 지난 5월부터 11월까지 7개월 연속 떨어져 투기지역의 지정 요건에도 부합하지 않는다. 이에 반해 서울시의 재건축 규제는 오히려 강화되는 추세다. 공공성 미확보 등을 이유로 승인을 잇달아 재건축 계획안을 보류, 다시 빗장이 잠겨지는 양상이다.
지난 21일 열린 제20차 서울시 도시계획위원회(도계위)는 반포 한양아파트의 용적률 상향과 강남구 홍실아파트의 종(種) 상향 안건을 보류시켰다. 반포 한양의 경우 계획상 용적률인 262%를 법적 상한인 299.9%까지 올려 최고 29층 아파트로 짓게 되면 스카이라인 형성에 문제가 있다며 제동을 건 것이다. 홍실아파트 재건축 사업도 2종에서 3종 주거지역으로 상향해 층수를 높일 계획이었지만 임대주택이 전혀 반영되지 않은 1대1 방식의 재건축 계획안이라는 점을 들어 부결시켰다.
앞서 제19차 도계위에서도 서초구 방배동 경남아파트의 종 상향을 통한 용적률 상향 재건축 계획안이 주변 지역에 위압감을 줄 수 있다는 이유로 발목이 잡혔다.
개포 주공 2~4단지와 개포 시영 등의 재건축 승인 보류도 공공성 확보가 주요 이유였다. 서울시는 한술 더 떠 앞으로 재건축 추진 시 임대주택ㆍ커뮤니티 조성 등 공공성 강화와 함께 조망권, 녹지축, 통경축 확보 등 주거 환경 개선 계획을 반드시 세워야 한다는 입장이다. 주변 환경과 어울리는 단지 조성 계획은 물론 심지어 문화 영향평가까지 사업 승인 결정 시 필수요건이 될 전망이다.
이로 인해 재차 반짝하던 집값 상승세는 하락세로 돌아섰고, 가락 시영에 고무됐던 재건축조합들의 움직임은 기대감이 꺾이면서 재차 얼어붙었다. 주민 찬반의견 수렴을 거쳐 오는 1월 발표될 종합 계획에 온 신경이 곤두선 상태다.
도시 및 도시 재생의 역사가 일천한 우리는 철학과 전통보다 물리적 공급 확대와 사적인 이익을 앞세워 과개발을 추진해온 게 사실이다. 모자라는 주택을 채워야 한다는 명분 아래 행정 편의주의식, 포퓰리즘적 도시 재생을 추진해온 것이다. 주민공동체인 커뮤니티의 중요성보다 개발이익을 앞세워 너도나도 돈벌이식 개발을 해왔다.
그 결과, 도시는 아파트 위주의 획일화됐고 전통과 역사성, 주민 삶이 송두리째 무너졌다. 더구나 사적 이익에 밀려 무분별하게 용적률을 상향해 고밀 개발을 하게 되면 도시 주거 환경은 더욱 나빠질 수밖에 없는 구조다. 서울시의 공공성 확보는 원칙적으로 맞다.
하지만 글로벌 경제위기 이후 세계 각국이 도시 재생을 경제 회생의 단초로 활용하고 있다는 점에 유념해야 한다. 캐나다를 비롯해 프랑스, 영국, 미국 등지에서 올드(old) 도시 재생 플랜을 마련, 경쟁력 제고와 서민주택 공급 등에 나서는 이유를 고려해봐야 한다.
또 주민들의 주도적 참여구조를 분석해봐야 한다. 뉴욕은 시민들이 뉴욕 시를 사랑하는 운동부터 전개, 커뮤니티보드 등 주민 참여 시스템을 구축했으며 경제 재개발의 성공적 모델을 만들어냈다. 용산 사태와 같은 우를 범하지 않고 지역 특성에 따른 미래 도시 창조를 위해서는 근본철학을 세우고 세입자 대책 등 세부적인 지침을 혁신적으로 개선해야 한다.
여기에는 시장 기능과 모듬살이 조건 조화가 필수다. 빈대 잡으려다 초가삼간을 태우는 우를 범해서는 안 된다. 일자리 등 경제 회복 견인, 추후 수급 불안에 따른 집값 안정 등 시장적 기능 역시 충분히 살려야 한다는 얘기다.
추후 집값이 재차 불안해지거나 자산 디플레까지 유발, 경제 발목을 잡는다면 박원순표 정비 사업은 한갓 신기루에 불과할 뿐이다.
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