재건축 주력상품 부상

강원도 등 레저용 토지

상가등 수익형 부동산

세종시·과학벨트

알짜입지 분양아파트

새해 부동산시장은 유럽과 미국의 경제 불안 지속, 2번의 걸친 선거, 부동산 시장의 패러다임 변화 등이 시장 변수로 작용하면서 변화무쌍한 투자환경이 조성될 전망이다. 특히 유럽과 미국의 재정위기 및 경제침체 극복여부는 우리의 대외수출입 환경과 자산시장, 소비심리에 지대한 영향을 미칠 수밖에 없는 최대의 변수다. 정부가 올 경제전망을 상저하고(上底下高)로 예상하고 경제운용계획을 수립했지만 한갓 희망을 주기위한 시그널에 불과하다는 우려의 목소리가 나올 정도다. 게다가 한국경제에 절대적인 영향을 미치는 중국 마저 성장엔진이 급격히 둔화되는 양상이다.

글로벌 경제의 불확실성이 부동산시장에 미치는 영향이 자못 클 것임을 예고하는 대목이다. 하지만 향후 경제 회복과 풍부한 유동성을 감안하면 투자에 대한 시각은 달라진다. 더구나 4월 대선과 12월 총선바람은 규제완화부문의 빗장을 활짝열어 제치는 촉매제가 될 소지가 크다. 극심한 시장 침체로 지난해 6번에 걸친 시장활성화 대책이 견인효과를 거둘수 없었던 것과 다를수 있다. 복지가 선거화두인 올해 역시 부동산이 뒤로 밀릴 소지도 없지않으나 역으로 필승을 노리는 정치권 생리상 대폭적인 규제완화가 도마에 오르고 이는 시장잠재력을 강화시킬수 있다.

투기지역을 비롯해 토지거래허가구역 대폭 해제, 세제 완화 등 투자의 걸림돌이 과감히 제거될수 있다는 얘기다. 여기에 급증한 유동성과 수급 불균형, 경제회복이 가세한다면 시장은 예상외로 달아오를 소지도 없지않다. 급속도로 변하는 부동산시장 패러다임변수 역시 투자변수다. 지방=활황, 수도권=침체의 양극화를 비롯해 전월세난 가중, 다운사이징화, 수익형 부동산 인기 등은 지역, 수요계층, 상품유형별로 더욱 세분화될 것이다.

이는 총량적 한계를 극복하고 국지적 가격상승 가능성을 내포하는 등 투자매력을 그만큼 증가시키게 된다. 세분화된 시장에서 전통상품가치가 하락하는 반면 또 다른 투자 대체 상품이 등장하는게 부동산의 기본 생리이다.

그렇다면 올해 관심일 끌 투자대상은 무엇일까. 올 시장의 5대 매력 상품은 재건축을 비롯해 레저용 토지, 수익성 부동산, 세종시, 보금자리가 될 개연성이 크다. 우선 이미 바닥권다지기에 들어간 재건축대상 아파트는 하락의 가능성보다는 장기적으로 튀어오를 확률이 높다. 박원순 시장의 도시재생정책이 가시화될수록 단기적으로는 악재가 될 것이나 장기적으로는 주도적 투자상품화할 가능성이 크다. 시장은 죄이면 튄다는 원칙논리가 재연될 수 밖에 없기 때문이다. 레저용 토지는 올해부터 전면 확대되는 주5일제 수업과 평창 동계올림픽, 신설 교통망 등의 호재를 타고 강원도 내륙 등으로 넓어지면서 관심이 더욱 증폭될 것이다. 캠핑 인구가 100만명을 넘어서면서 관련 장비점은 물론 캠핑장 사업이 유명세를 타고 있는 것도 같은 이유이다. 이미 영월 주천강 주변 법흥사계곡등은 3.3㎡ 60~70만원대를 호가하는 임야가 등장할 정도다.

수익성 부동산 역시 바람이 더욱 거세질 것으로 보인다. 베이비부머들의 은퇴와 고령화, 부의 편중, 저금리 요인들이 임대소득을 겨냥한 수익성 부동산 투자로 몰릴 수밖에 없다. 하지만 이들 상품의 입주가 올해부터 본격 시작되면 과잉공급지역이 발생, 수익률하락이 불가피하다.

세종시는 올 9월 과천 청사의 첫이주가 시작되면서 관심이 더욱 높아질 것이다. 선거열풍까지 더해질 경우 과학벨트와 세종시를 중심으로 한 투자바람은 주택에서 벗어나 다른 부동산 유형으로 확대될 소지가 크다. 이외에도 입지가 양호한 강남권, 위례신도시, 광교신도시의 분양아파트와 가격이 저렴한 수도권 보금자리 투자는 가격안정성 및 지역입지성으로 꾸준한 인기를 끌 것이다. 하지만 과투자는 금물이다. 부동산이 안전자산에서 리스크 자산화하고 있음에 유념해야한다.

유동성과 수익성이 양호한 알짜 부동산으로 자산리모델링을 선행하는 것이 필요하다. 과잉공급과 입주시점에서의 파급효과 등을 고려하지않은 투자는 실패할 수밖에 없다.

<장용동 기자> ch100@heraldcorp.com