세상의 모든 일이 그렇듯이 정부의 부동산세제 개편도 기본과 원칙에 충실해야 성공할 수 있다. 특히 부동산가격 폭등기에 도입된 비정상적이고 한시적인 투기억제 세제를 기본으로 돌려놓는 세제의 정상화가 필요하다.

현행 법정 취득세율 4%는 주택 경기가 호황이고 취득세 과세표준이 시가보다 훨씬 낮은 기준시가일 때 정해진 높은 세율이다. 정부는 법정 취득세율(4%)을 그대로 둔 채 주택경기가 어려울 때마다 한시적으로 경감세율(1~2%)을 적용하고 ‘거래절벽’을 우려해 감면기간 연장을 반복해 왔다. 이에 따라 2006년부터 지난 6월말까지 무려 8년 동안 한시적인 경감세율을 적용하는 비정상적인 세제 운영을 해왔다.

주택 취득세율이 지난 7월 1일부터 법정세율 4%로 환원됐다. 예상대로 세율 인하를 기대하는 시장에선 주택거래 절벽이 심각하다. 취득세 과세표준이 실거래가로 현실화됐고 주택 경기가 침체기로 접어들었는데도 정치권은 과거 주택시장 호황기 때 정해진 높은 법정세율을 고집해선 안 된다. 시장에선 경감세율(1~2%)이 정상 세율로 굳어진 상태다. 여기에 미국 영국 캐나다 등 선진국의 취득세율이 우리의 절반인 1~2%선에 불과하다는 점도 세율 인하의 당위성을 뒷받침한다. 이제 법정 취득세율을 영구적으로 2%(1주택 취득은 1%)로 내려야 한다. 이래야 적정한 거래세 부담이 이뤄지고 주택 거래가 정상화된다.

거래세(취득세)는 내리고 보유세(재산세+종합부동산세)를 올려야 한다. 이것이 세제의 기본이다. 그런데 우리나라의 거래세 대 보유세 비중은 70대 30이다. 거래세 비중이 너무 높다. 미국(2대 98), 영국(17대 83), 캐나다(5대 95) 등 세계 추세와도 거꾸로다. 반면에 국내총생산(GDP) 대비 보유세 비율은 0.82%로 신진국(2~3%)에 비해 지나치게 낮다. 높은 거래세는 서민의 주택 취득을 어렵게 하고, 낮은 보유세는 부자들에게 그 혜택이 돌아간다.

그런데 취득세율을 내리면 지자체 세입의 25%를 차지하는 취득세 세수가 줄어드는 게 문제다. 이 문제는 취득세율 인하로 인한 거래 증가와 종합부동산세를 재산세에 통합해 부동산 부자 중심으로 보유세를 강화하면 해결할 수 있다. 보유세는 부동산 거래량에 의존하는 ‘천수답 취득세’보다 안정적으로 세수입을 확보할 수 있는 장점도 있다. 지방교부세의 법정률을 높이거나 국세 중 일부를 지자체 재원으로 넘기는 방안도 검토할 필요가 있다.

다주택자가 집을 팔 때 50% 또는 60%의 높은 세율을 적용하는 ‘다주택자 양도세중과’는 과잉입법 논란이 끊이지 않는 제도다. 예컨대 3주택 이상자의 주택 양도소득 1억원에 60%의 중과세율을 적용하면 부담할 세금은 6000만원이고, 일반세율(6~38%)을 적용할 경우 1992만원만 내면된다. 정상 세금의 3배에 해당하는 세금은 ‘징벌적 벌금’이나 다름없다. 이런 징벌적 세제 하에 누가 집을 사고팔겠는가? 다주택자를 투기꾼으로 몰고, 주택 수에 따라 세금을 중과하는 나라는 세계 어디에도 없다. 다주택자 양도세중과를 폐지하면 민간 주택임대사업이 활성화되고 전월세 값이 안정돼 서민에게도 도움이 된다. 부동산가격 폭등기에 투기억제 목적으로 도입된 양도세중과제도를 주택시장 침체기에 폐지하는 것은 세제의 정상화이지 부자감세가 아니다. 한편 투기억제는 세금이 아니라 주택 및 금융정책으로 해결해야 할 과제다.