정부가 이달부로 DTI를 부활시키면서 주택거래활성화를 위해 내놓은 취득세 50%감면이 여전히 제자리를 맴돌고 있다.이때문에 3~5월 입주에 들어가는 2만5854가구 입주예정자들은 언제 잔금을 치러야 할지 답답한 상황이다. 취득세 감면 결정까지 기다렸다 잔금을 내려고 해도 지나치게 길어질 경우 간주취득세, 지체상금의 부담이 따를 수 있다.

2011년 3월 22일 이후 유상거래를 원인으로 주택을 취득할 경우 취득세를 현행보다 무려 50% 경감하는, 지방세특례제안법 일부개정법률안이 지난 3월 31일 한나라당 심재철 의원을 통해 대표발의 됐지만, 약 2조4500억원에 달하는 지자체 세수 감소분에 대한 정부보전책의 실익을 놓고 갈등이 첨예화 되면서 4월 국회통과가 한치 앞을 내다보기 힘든 상황이 됐다.

그런데도 입주예정아파트의 경우, 원칙적으로 취득세를 내는 기준일이 잔금지급일이라, 세금감면혜택이 큰 중대형평면이나 분양가액이 높은 입주자일수록 입주잔금 완납에 신중할 수밖에 없는 상황이다. 일례로 3월부터 입주에 들어간 성남 판교신도시 B5-2블럭 판교 월든힐스 전용155㎡ 입주예정자라면(분양가 10억2,010만원) 현행 제도 하에선 취득세 4,488만원을 부담해야하지만, 향후 세금감면 혜택을 받게 된다면 2,244만원으로 종전 취득세의 절반만 부담하면 된다.

따라서 일종의 지체보상금 격인 고이율(高利率)의 입주 지체상금을 부담하고서라도, 아파트 입주를 미루거나, 잔금을 다 내지 않고 눈치를 보면서 입주 예정일을 최대한 미루는 사례가 당분간 많아질 것으로 보인다. 실제 취득세 요율 감면 혜택의 갈림길에 놓인 3~5월 입주예정 아파트만 전국 25,854가구에 달하는 실정인데, 지역별로도 수도권 10,635가구, 지방 15,219가구, 월별로는 3월 5,332가구, 4월 7,546가구, 5월 12,976가구로 나타났다.

하지만 입주예정자의 경우 취득세 절약을 위해 무조건 입주잔금 납입을 미루는 것은 곤란하다. 입주지연에도 요령이 있어야 한다.

대게 잔금 비중이 총분양대금의 40%정도 되지만, 요즘 계약금 정액제와 계약금분납제 실시 등으로, 입주잔금 비중이 60%를 넘어서는 단지도 있는 만큼, 잔금 완납을 무조건 뒤로하는 것보다 간주취득으로 판정되지 않을 만큼만 남겨두고, 정부입법추이를 지켜보는 것이 현명하다. 

물론, 간주취득에 대해 구체적인 법안이 규정된 바는 없다. 지자체나 거래내용에 따라 개별 판단하긴 하지만, 총 분양대금의 5~10%이하의 잔금이 남았을 경우 세금납부회피를 위해 의도적으로 입주를 미루는 간주취득으로 보는 지자체가 많으니, 적어도 사회통념상 매매대금의 10% 이상 남기는 것이 현명하다.

더불어 입주지정일 이후 건설사에게 치르게 되는 연 15%를 상회하는 지체상금 이자부담도 만만치 않은 만큼 감면되는 취득세 혜택과 비교 계산해, 잔금납부시기를 결정하는 것이 좋다.

<정태일 기자@ndisbegin>killpass@heraldcorp.com/도움말=함영진 부동산써브 실장



간주취득= 사실상 잔금지급이라 함이 반드시 잔금 지급을 완료한 날을 의미하는 것은 아니라고 판례에 명시하고 있다.(대법원 1994.5.24. 선고 93누23527 판결) 중도금이 아닌 잔금을 지급한다는 것은 물건을 취득하겠다는 의사표시를 명백히 한 것으로, 분양받은 아파트가 준공되었고, 당해물건을 사용·수익·관리 할 수 있는 입장에 있음에도 취득예정자가 그 잔금의 일부를 지급하지 않을 경우 취득자의 의사가 이를 특정 목적에 따라 의도적으로 지연시킨 것이라고 판단하는 것이다.