주택공급→수요매매→추가공급. 주택시장의 선순환 구조를 위해 주택공급활성화 대책이 나왔지만, 전문가들은 시장 상승을 견인하기엔 부족하다는 지적이다. 2일 헤럴드경제 부동산팀이 주요 전문가 5인과 ‘5ㆍ1대책’에 대해 긴급 진단한 결과 DTI규제와 분양가상한제 등 수요ㆍ공급의 핵심축이 모두 막힌 상황에서 주택시장 기상도는 맑아지기 어렵다는 진단이 주류를 이뤘다.

▶수도권 상승 모멘텀 여전히 약하다= 주택이 활발하게 공급되려면 시장참여자들이 어느정도 자산가치 상승에 대한 확신이 필요한데, ‘집값 안 오른다’는 의식은 여전하다. 추격매수가 어렵다는 분석이다. 박원갑 부동산1번지 연구소장은 “현재 주택은 자산으로서 가격메리트를 상실했다, 적어도 8월까지는 소강국면이 이어질 것”이라고 예상했다.

또 오랜 기간 전세수요가 매매수요로 전환되지 못하는 것도 낙관전망을 어렵게 하는 이유로 꼽혔다. 이영진 닥터아파트 리서치팀 연구소장은 “수도권에서 매매가 대비 전세금 비율이 45~47%인데도 매매수요 전환이 일어나지 않고 있다, 금리인상, 주택가격 불투명 등으로 수요층이 심리적 타격을 받아 수도권 시장은 올해말까지 침체를 벗어나기 힘들 것”이라고 내다봤다.

이런 심리적 타격에는 지난달 부활한 DTI규제가 결정타라는 의견도 있었다. 함영진 부동산써브 연구실장은 “DTI부활 이후 점차 매수세가 줄고 관망세가 다시 강해지면서 가격 하향 조정이 불가피할 것”이라고 말했다. 서정렬 영산대 부동산금융학과 교수도 “서울 및 1기신도시에서 3년 보유만으로도 양도세가 면제되지만, 분위기 반전용으론 한계가 있는 부수적 대책”이라고 말했다.

이처럼 시장에 불안 요소가 쌓인 가운데 정부가 의도했던 공급은 쉽게 풀리지 않을 것이란 전망도 따랐다. 임기흥 신한은행 부동산전략팀 부부장은 “분양가상한제는 여전히 유효하고, 부동산 보유 매력이 떨어진 가운데 향후 신규분양시장에서 대단지 공급은 급격히 줄어들 것”이라고 예측했다.

▶대안될 수 있는 재개발재건축 불확실성 가득= 그동안 신규분양이 막히면 공급줄의 대안으로 재개발재건축 일반분양물량이 꼽혔다. 하지만 신규분양시장 못지않게 불확실성이 산적해 있다는 평가다. 재건축에 대해 이영진 연구소장은 “아직 크게 가시화되진 않았지만 앞으로는 초과이익환수가 정비사업 시장의 뇌관이 될 것이다, 표면화되면 시장은 급속도로 냉각될 것”이라고 말했다. 서정렬 교수도 “특히 중층단지들은 대체 사업모델인 리모델링 수직증축 논의가 장기화될수록 관망세는 더욱 굳어질 것”이라고 말했다.

재개발은 재건축보다 전망이 더 어두운 것으로 분석됐다. 개발 일변도에서 주거지 관리로 제도가 급변하는 시장 상황 때문. 함영진 실장은 “정비예정구역이 사라진다던가, 뉴타운의 존치정비,존치관리구역 들이 주민의견에 따라 해제될 수 있어 사업지별로 양극화가 심화될 것”이라고 예상했다. 박원갑 소장도 “서울시와 경기도에서 사업장별로 옥석가리기 수순을 밟고 있어 재개발 시장에서 전반적인 침체가 예상된다”고 말했다.

김민현ㆍ정태일기자@ndisbegin
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