때이른 새학기 수요가 일면서 꿈틀대던 전세시장이 한층 불안한 움직임을 보이고 있다. 주택시장 침체로 대기매수세가 짙은 가운데 재개발ㆍ재건축 이주수요 가세에다 금리인상 소식이 결정타를 날리면서 서울 강남, 목동 등지를 중심으로 한 전세값 상승폭이 커지고 있는 것.

전세수요자 입장에서는 마음이 급하지만, 그렇다고 무턱대고 계약했다가 낭패를 보는 경우도 적지 않다. 이에 부동산정보업체 부동산114는 전세계약시 꼭 확인해야 하는 ‘9계명’을 다음과 같이 제시하고 있다.

▶ 전셋집 구할 때 등기부등본 확인은 기본= 전세계약을 앞둔 세입자라면 등기부등본상 소유자와 계약서상 집주인이 동일 인물인지를 가장 먼저 체크해야 한다. 또한 가압류, 근저당권, 임차권 설정 등이 있는지도 확인해야 한다. 또한 등기부등본은 계약 직전은 물론이고 중도금, 잔금을 치를 때, 그리고 전입신고시에도 확인하는 것이 좋다. 등기부등본은 대법원사이트(www.scourt.go.k)에서 확인할 수 있다.

▶ 대출이 많이 낀 주택은 피하라= 집주인의 상황이 나빠져 경매로 넘어가면 자칫 전세 보증금의 일부나 전부를 못 받을 수 있어 대출이 많은 전셋집은 가급적 피하는 것이 좋다. 그러나 불가피하게 들어가야 하는 상황이라면 근저당채권액과 전세금을 포함한 임차보증금의 금액이 아파트는 70%, 다가구ㆍ연립ㆍ단독은 60% 이하면 경매 넘어가더라도 보증금을 받을 수 있다. 합계액이 넘는다면 전세계약을 안 하는 것이 좋다.

▶ 계약서 작성은 부동산중개사무소를 통해 꼼꼼하게 해야= 계약서 작성을 할 때는 신중하면서 철저하게 해야 한다. 왜냐하면 계약서는 보증금을 지켜주는 핵심문서기 때문이다. 계약서를 작성할 때에는 직접하는 것보다 공인중개사를 통해 하는 것이 보다 안전하다. 중개업소는 허가증(개설등록증)에 기재된 허가번호와 대표자성명, 업무보증서의 보증기간 등을 체크해야 한다. 중개업자 등록 여부는 해당 각 구청 시민과에서 확인 할 수 있다.

▶ 계약 당사자가 대리인 경우 인감증명서 확인은 필수= 만약 대리인과 계약을 하게 되는 경우에는 반드시 집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 받고 계약을 해야 한다.

▶ 통상 전세계약 기간은 2년= 정해진 계약 기간이 없거나 기간을 2년 미만으로 했을 때에는 그 기간을 2년으로 본다. 계약 만료 시 임대인에게는 보증금을 돌려줄 의무가, 세입자에게는 집을 비워줄 의무가 있다. 임대차 기간 도중 매매 또는 상속에 의해 소유자가 바꿔도 임대차 계약은 승계되므로 계약서를 다시 쓸 필요는 없다.

▶ 도배, 하자보수 등 처리 계약서 명기 해야 = 도배, 장판, 하자보수책임, 공과금, 관리비 등의 내용을 어떻게 할 것인지 조정하고 향후 문제의 소지를 없애기 위해 구두보다 계약서 상에 특약란에 명기 하는 것이 좋다. 또한 잔금시에는 관리비, 수도, 가스 요금 등 공공요금 등이 연체 되지 않았는지 최종 확인해야 한다. 부득이한 경우 중개수수료도 잔금 처리시 지급하는 것으로 조정하는 것이 좋다.

▶ 계약은 가급적 평일을 이용하는 것이 좋다 =부동산은 거래금액이 크기 때문에 반드시 확인해야 하는 사항이 많다. 그러나 대부분의 공공기관이 주말에 문을 열지 않는 경우가 많아 중요한 사실을 놓칠 수 있어 가급적 주말을 피해 계약하는 것이 좋다.

▶ 보증금은 전세계약 1년 5% 이내에서 올릴 수 있어 = 전세계약 1년 뒤부터는 집주인이 5% 이내에서 보증금을 올려 달라고 할 수 있다. 물가나 전셋값이 많이 오르는 등 경제 제반 여건 등에 변화가 있을 경우에 가능하다. 또한 계약 갱신의 통보는 임대인은 계약기간 만료 1~6개월 전까지 통보해야 하며 임차인은 계약기간 만료 1개월 전까지 통보하면 된다.

▶ 계약 후에는 반드시 확정일자를 받아라= 전세금액을 보장받기 위해서는 전입신고와 함께 확정일자를 받는 것이 좋다. 대항력을 갖추고 있으면 집이 경매로 넘어가더라도 전입신고일보다 빠른 저당, 근저당 등과 같은 담보물권이 없다면 임차인은 보증금을 돌려 받을 수 있다. 대항력은 전입신고와 점유를 통해 취득된다. 전세권설정 등기를 통해서도 보증금을 지킬 수 있다. 그러나 이 경우 집주인의 동의가 필요하고 비용도 만만치 않아 오피스텔과 같이 집주인이 전입신고를 못하게 하는 경우나 계약기간 내에 점유의 지속성을 유지할 수 없는 경우 많이 사용한다.

<김민현 기자＠kies00>
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