25일 수익형부동산 전문 컨설팅 업체 상가투자컨설팅(www.sanggatuja.com)이 강남구에 소재한 10층 규모의 오피스빌딩 334동을 대상으로 층별 평균 환산임대료를 분석한 결과 3.3㎡당 환산임대료는 1층 132,500원, 2층 87,200원, 3층 86,500원, 4층 85,900원, 5층 78,500원, 6층 83,300원, 7층 87,000원, 8층 92,500원, 9층 93,600원, 10층 92,800원으로 각각 나타났다.
환산임대료는 보증금을 월세로 환산한 금액 및 월세와 관리비를 합한 금액으로 환산임대료를 기준할 경우 보증금 수준에 관계없이 월세만으로 임대료 수준을 비교할 수 있다.
이러한 강남구 오피스빌딩의 층별 평균 임대료를 1층을 기준으로 한 비율로 분석해 보면 1층 100, 2층 65.8, 3층 65.3, 4층 64.8, 5층 59.2, 6층 62.9, 7층 65.7, 8층 69.8, 9층 70.6, 10층 70.0으로 각각 나타난다.
2층부터는 임대료가 점차 감소하는 추세를 보이나 6층부터는 상층부로 갈수록 다시 완만하게 임대료가 증가하는 경향을 띄는 것이다.
1층의 임대료가 월등하게 높게 형성되어 있는 것은 다수의 빌딩 1층에 상업시설 및 판매시설이 입점한 것과 관련된다.
접근성과 집객력을 노리는 상업 및 판매시설이 경쟁적으로 1층을 점유하면서 상층부 사무실의 임대료보다 1.5배 이상 높은 임대료가 형성된 것이다.
실제 334동의 오피스빌딩 중 1층을 커피전문점 등의 용도로 사용중인 빌딩의 임대료가 상층부 또는 사무실 용도로 사용하는 1층의 임대료보다 크게 높았다.
중층 이상부터 임대료 수준이 다시 증가세를 보이는 것은 전망이나 쾌적성 등 사무환경 측면에서의 요인에 따른 것으로 보인다.
상업시설과는 달리 집객력이나 접근의 용이성 등을 크게 요하지 않는 업무시설의 특성상 오히려 상층부 일수록 유리한 업무환경을 가져 임대료가 상승하는 경우가 많다는 것이다.
상가투자컨설팅 조성남 연구원은 “오피스 빌딩의 경우 도로나 지하철역 등 교통과의 연계성만 확보된다면 고층부가 유리하다”면서 “소음과의 단절성이 크고 전망이나 일조가 양호한 고층부 업무시설의 이점이 임대료에 반영된 것”이라고 말했다.
<강주남 기자 @nk3507>
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