당초 공급 예정가의 두 배가 넘는 금액이다. LH관계자는 “세종시에서 첫 상가 공급인데다 올해 말부터 입주할 총 2200여 가구의 첫마을 (1단계)아파트 독점 상권을 누릴 수 있는 점 등이 인기요인으로 작용한 것으로 분석된다”고 말했다.
이 같은 뜨거운 분양열기는 앞서 수도권 곳곳에서 재현됐다. 지난 3월 판교 A18-2BL 입찰에서는 15호의 낙찰 점포에 44여억원이, 4월 광교 신도시 11개 점포 입찰에서는 48여억원의 뭉칫돈이 몰렸다. 또 지난달 공급이 진행된 수원 호매실 단지 총 34호에 420명이 응찰해 13대 1의 치열한 경쟁률을 기록하기도 했다. 이처럼 단지내상가가 임대수익형 투자상품의 ‘핵’으로 떠오르고 있다. 집값 상승에 대한 기대감 상실로 갈 곳을 잃은 유동성 자금 일부가 상가투자로 발길을 돌리고 있는 것이다.
▶주택시장 침체 속 안정적 투자처로 ‘인기몰이’= 단지내 상가는 부동산경기 침체 속 최대 안정 투자처 중 하나로 꼽힌다. 아파트 전세대를 배후로 한 고정고객 확보가 용이해 공실위험이 적어서다. 아울러 초기 투자비용이 적다는 점도 강점이다.
단지 내 상가 투자금액은 대부분 1억~3억원대 이하로 5~6억대 이상 (1층 기준) 근린상가 보다 상대적으로 저렴하다. 분양가가 가파르게 상승하고 있는 오피스텔보다 투자시 수익률 7%이상 보전이 유리한 셈이다. 이에 직접 매입해, 점포운영을 계획하는 실수요자뿐 아니라 40대 후반∼50대 초반의 초보 투자자들까지 꾸준히 유입되고 있는 추세다.
박대원 상가정보연구소 소장은 “특히 LH 단지내 상가는 분양주체에 대한 신뢰성이 높고 통상 100세대 당 1개 상가로 비율이 조정돼 상반기 폭발적인 인기를 끌었다”며 “업종제한, 상가성장의 제약 등 한계점에도 불구하고 단지내 상가기 보수적 투자자들에게 최고 인기 상품임은 분명하다”고 말했다.
▶ 근린상권 경쟁 피하고 배후수요 따져 업종 선택해야= 전문가들은 단지내 상가가 비교적 안정적인 투자상품이기는 하나, 투자에 앞서 현장조사를 바탕으로 한 투자전략을 짜야한다고 조언한다. 우선 배후단지의 가구수와 거주자의 경제수준은 필수점검 항목이다. 업계에서는 500가구 이상이면 어느 정도 기본수요층이 확보된다고 보고 있다.
또 젊은층이 많이 사는 단지는 소비성향이 높아 매출확보에 용이하다. 상가뉴스레이다 선종필 대표는 “수요 이탈을 발생시키는 근린상권과 경쟁관계인 곳은 피해야 하며, 대규모 세대라도 소비력을 따져야 한다”며 “특히 대형평형으로 구성된 경우, 거주민의 외부 원정쇼핑 성향이 강하고 충성도도 약해 투자에 신중해야 한다”고 조언했다.
업종은 생활밀착형 점포가 강세지만 지근거리에 근린상업지역이 근접해 있는 경우는 제약이 발생하기도 한다. 통상 500가구 내외의 중소단지의 경우, ▷지하는 슈퍼마켓, 식료품 ▷1층은 편의점, 제과점, 부동산, 청과 ▷ 2층은 음식점, 세탁소, 사무실 등으로 구성된다. 특히 원가부담이 덜하고 기술부가가치가 큰 미용실도 전통적인 인기업종 중 하나다. 1000가구 이상의 대규모 단지는 클리닉, 약국, 문구점, 보습학원, 예능학원, 문구점 등도 유망업종으로 거론된다.
배후가구대비 상가의 전체 연면적도 따져봐야 한다. 가령 단지내세대를 500∼600세대를 기준한다면, 세대수ｘ1.4㎡ 정도가 적당하다. 이보다 면적이 크면 업종중복을 피하기 어렵고, 이보다 면적이 작으면 업종다양성이 지나치게 훼손돼 입주민들의 이탈 가능성이 발생한다. 그밖에 주민동선, 독점상권 확보 분석작업도 병행돼야 한다.
한계임대료 수준도 고려사항이다. 단지내 상가의 경우, 업종의 제약과 배후수요의 한계로 인해 임대료 상한선이 존재한다. 통상 월 100만∼200만원을 적정임대료 수준으로 보고 있다. 월 250만~300만원이 넘는다면 임대료 지불능력을 지닌 세입자를 구하기 힘들기 때문에 지난친 고가낙찰을 피해야 한다.
<김민현 기자＠kies00>kies@heraldcorp.com
