최근 저금리 기조가 지속되면서 조금이라도 나은 수익이 가능한 수익형부동산에 관심이 높아지고 있다. 

과거 3~4년 동안 수익형부동산 시장을 이끌었던 쌍두마차인 오피스텔과 도시형 생활주택이 공급과잉 우려 속에 수익률이 하락하면서 상대적으로 수익률이 좋은 선임대 상가나 분양형 호텔이 상대적으로 주목을 받고 있다. 

물론 오피스텔이나 도시형 생활주택도 인기가 예전만큼은 아니지만 지역이나 입지, 상품 경쟁력에 따라서는 주목을 받고 있다.

먼저 상가의 경우는 선임대 상가 위주로 수익률을 판단하면 된다. 선임대상가는 공실 리스크에서 비교적 자유롭고 당분간 안정적인 수익률 확보를 가능하게 해준다는 메리트를 가지고 있지만, 주의할 점도 상대적으로 있다. 일부 현장에서는 간혹 가짜 임차인을 섭외해 선임대상가로 홍보하는 사례가 있다. 

또 때로는 투자자 모르게 일정 기간 시행사에서 임차인에게 임대료를 보조해주는 상가도 있기 때문에 투자 시 주의하는 게 좋다.

선임대 상가중에서는 약국, 편의점, 프랜차이즈 업종, 금융기관, 병·의원 등이 선호업종이며 6~7%대 수익률이면 우수한 편이라고 할 수 있다.
 
아무래도 선호도가 높은 1층 점포에 비해 2층 이상의 상층부 점포들이 1층 대비 1~2%정도 나은 수익이 나와야 관심을 끌 수 있다. 

최근 외국인이 자주 찾는 강남역 일대와 주한미군이 대거 이전하는 평택일대에 레지던스형 오피스텔의 공급도 늘고 있다. 레지던스형 오피스텔은 적게는 1년에서 많게는 3년까지 확정수익을 보장하는 형태를 띠고 있다. 확정수익은 통상적으로 실투자금 대비 10~11%대의 높은 수익을 지급하는데 보장기간 이후에는 객실 가동률에 따른 실질 수익을 배당받게 된다는 점을 숙지하고 있어야 한다. 따라서 레지던스형 오피스텔에 투자시에는 관리업체의 실제 운영 능력을 반드시 고려해야 한다.

일정기간 높은 수익을 보장하거나 은행 금리에 비해 과도하게 높은 수익률이 나오는 수익형부동산일 경우 주의점도 있다. 

확정수익이나 임대보장을 내세우는 경우 확정수익이나 임대보장 기간이 끝날 경우 실질적으로 수익률이 하락할 위험이 존재하게 된다. 

하지만 일부 업체들이 선전하는 연 10%를 웃도는 확정 수익률을 준다는 식의 광고는 일종의 마케팅 전략일 수 있다. 

확정수익률 기간이 지나면 임대수익률이 하락할 우려도 있고, 운영 경험이 떨어지는 업체에게 맡기면 되레 손실 위험도 적지 않다는 게 관련 업계 전문가들의 조언이다.

특히 최근 레지던스형 오피스텔의 공급이 늘면서 투자할 때 주의할 점이 있다. 우선 호텔 운영업체들의 전문성을 살펴봐야 한다. 호텔경영은 객실가동률이 안정적으로 70% 이상 유지해야 하고, 부대시설의 운영 노하우와 효율적 배치 노하우에 따라 성패가 갈리기 때문에 오랜 기간 호텔을 운영했는지 업력 뿐 아니라 평판까지 살펴봐야 한다. 

수익률 보장의 객관성도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 1~2년 간 확정 수익률을 제시한 뒤 그 이후의 수익률이 떨어지면, 높은 확정 수익률을 분양가격에 전가했을 가능성도 있고 오피스텔이나 상가와 달리 호텔은 매매시장이 상대적으로 활성화돼 있지 않아 환금성 측면에서 제약이 있다는 것도 염두에 둬야 한다. 

높은 수익률은 그만큼 위험도 크다는 점도 유념해야 하며, 무이자조건·확정수익 보장 등 각종 혜택을 주는 경우 분양가에 포함되어 있는지도 살펴봐야 할 대목이다.
 
상가뉴스레이다 선종필 대표는 “투자자 입장에서는 저렴한 분양가나 혜택을 주는 수익형 상품에 접근할 때 실제 내재가치를 잘 따져 가격의 적정성을 파악하는 것이 중요한데, 이를 위해서는 주변 상품들의 분양·매매가는 물론 인근지역 경쟁상품의 가격과 이력까지 꼼꼼히 조사하고 체크해야 한다”고 말했다.

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이정환 기자/leejh@heraldcorp.com