정부가 지난 15일자로 남양주 왕숙, 하남, 과천 등 3기 신도시 대규모 택지 5곳에 대해 공공주택지구 지정을 고시했다. 이로써 수도권 30만호 주택 공급 계획 중 14만호 사업이 궤도에 올랐다.

반면 같은날 ‘서울 재건축 잠룡’ 가운데 선두주자로 꼽히는 방이동 올림픽선수촌아파트(5540가구)가 정밀안전진단에서 불합격(C) 등급을 받았다. 올림픽선수촌은 재건축되면 ‘단군 이래 최대’라는 둔촌주공에 못지않은 1만2000여 가구 단지로 재탄생한다. 앞서 강북 재건축 ‘대어’인 월계시영(총 3930가구)도 불가 등급을 받았다. 정부가 안전진단 허들을 높이면서 양천구 목동신시가지(1∼14단지 2만7000여 가구), 마포구 성산시영(3700여 가구) 재건축도 시계가 흐릿하다.

대규모 재건축은 당장 집값을 자극할 우려가 크니 도심 가까운 곳에 대체 주거지(신도시)를 만들어 메트로폴리탄(광역도시)으로 가겠다는 게 정부의 생각이다. 도시계획 전문가들은 그러나 그 실효성에 대해 고개를 가로젓는다. 고성장과 인구팽창 시대의 산물인 신도시는 저성장과 저출산·고령화시대에 애물단지가 될 가능성이 높다. 우리보다 먼저 이 전철을 밟았던 일본의 다마 신도시가 반면교사다. 도쿄 외곽의 이 곳은 한때 ‘꿈의 신도시’로 각광받았지만 지금은 빈집이 즐비한 유령도시로 전락했다.

수요 분산이라는 게 말처럼 쉬운 게 아니다. 세종시를 만들었더니 인구의 25%는 대전시에서 왔다. 송도 신도시는 인천에서 넘어온다. 진주 혁신도시로는 진주 구도심에서 이사를 간다. 인구가 빠지니 구 도시가 슬럼화된다. 3기 신도시가 개발되면 새로운 신도시는 살아도 인근 신도시는 황폐화될 공산이 크다. 사정이 이러니 일산·파주 주민들이 고양 창릉 신도시를 극구 반대하는 것이다.

정부가 수도권 30만호 주택공급과 분양가 상한제 등 강온 양면책을 구사하면서 서울 집값 잡기에 사활을 걸고 있지만 별무효과다. 분양가 상한제는 시장에서 공급절벽으로 읽혀 강남 3구는 물론 강북의 마·용·성 집값까지 들썩이게 했다. 재건축 잠룡들의 잇단 안전진단 불가판정은 4~5년 후 새 아파트의 씨를 마르게 해 기존 신축 가격을 더 밀어 올릴 것이다. 사상 최저로 떨어진 기준금리에 1120조원(2년미만 단기예금)이 넘는 부동자금이 안전자산인 서울 블루칩 아파트로 쏠리는 현상은 더 커질 듯하다.

정부가 공언한대로 교통· 환경· 일자리가 완비된 신도시를 만들려면 천문학적 비용이 든다. 이런 재원을 실효성이 의문시되는 곳에 쏟아붓는 것은 사회적 손실이 너무 크다. 대신 주택 수요가 넘쳐나는 도심에 이 재원을 투입하는 게 집값 잡기에 백번 낫다. 30~40년 된 초대형 단지의 재건축은 미래형 주택공급의 젖줄이다. 규제를 풀어주면 창의성 높은 방안들이 쏟아져 나올 것이다.

삼성동 한국전력 부지에 100층을 올리는 시대에 주택만 과도한 규제를 받고 있다. 역세권 재건축 층고를 풀어주고 용적률을 더준 뒤 용적률 일부를 국가가 가져와 적극 활용할 필요가 있다. 그 용적률로 청년주택·신혼부부 주택을 지으면 밀레니얼 세대에 직주근접형 환경을 만들어 줄 수 있을 것이다. 도심 고밀화에 대한 전향적 시각이 필요하다.