〈부동산 360〉

‘부동산 360’은 부동산 시장의 트렌드(Trend)와 이슈(Issue), 사람(People) 등을 종합적으로 깊이 있게 다루는 코너입니다. 부동산 시장의 트렌드를 짚어내고, 이슈가 되는 현장을 찾아가고 사람들을 만나 사안의 핵심과 이면을 다각도에서 짚어 드리겠습니다. 부동산 시장을 읽는 ‘팁(TIP)’을 부동산 360코너를 통해서 얻을 수 있을 것입니다. 〈편집자주〉

[헤럴드경제=민상식·양영경 기자] 주택도시보증공사(HUG)가 형평성 논란이 일고 있는 현행 고분양가 심의 기준을 개선하기로 결정했지만 불명확한 제도개선 내용과 시기 등으로 시장의 혼선이 빚어지고 있다.

우선 HUG와 큰 격차를 보이며 협상에 난항이 예상됐던 서울 강동구 둔촌주공 등 정비사업 단지는 분양가 상승이 예상되지만, 만족스럽지 않다면 아예 후분양으로 가자는 이야기도 나오고 있다.

이런 가운데 4월 말 시행되는 민간택지 분양가상한제를 앞두고 HUG가 고분양가 관리지역 내 일반분양가 심사기준을 완화키로 결정하면서, 총선을 앞두고 표심을 얻기 위한 일시적 조치가 아니냐는 등 추측까지 쏟아지는 상황이다.

주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 심의 기준을 개선하면서 HUG와 분양가 갈등을 빚던 서울 강동구 둔촌 주공 등 일부 정비사업 단지들이 수혜를 볼지 주목된다. 사진은 철거가 완료된 둔촌 주공 모습 [헤럴드경제DB]

▶둔촌주공 분양가 3550만원 가능할까=서울 강동구 둔촌주공 재건축조합원 사이에서는 이번 기준 변경으로 3000만원대 중반이나 4000만원까지 분양가를 올릴 수 있을 것으로 기대하는 분위기다.

둔촌주공 재건축조합원 일부는 3.3㎡당 3550만원보다 일반분양가를 더 높여줄 것을 조합 측에 요구하고 나섰다. 한 조합원은 조합원 온라인 카페에 “관리처분 변경 총회에서 3550만원의 플러스·마이너스(±) 10% 범위 내 가격 협상 권한을 조합 측에 부여했다. 최대 폭인 3905만원을 목표로 HUG와의 협상에 임해야 한다”는 글을 올렸고, 많은 조합원들이 호응하고 있다.

둔촌주공 조합은 지난해 12월 관리처분계획변경인가 총회에서 일반분양가를 3.3㎡당 평균 3550만원으로 책정했다.

다른 조합원은 “3550만원도 낮은 금액이다. 3550만원을 의결한 총회도 보이콧해야 한다”면서 “입지와 교통 등 따져보면 일반분양가는 최소 4200만원이 돼야 한다”고 주장했다.

일부 조합원들은 HUG의 분양보증이 필수요소가 아닌 후분양을 검토해야 한다는 입장이다. 이에 대해 정비업계 관계자는 “일반분양 물량이 4786세대에 달하는 둔촌주공의 후분양은 불가능하다”면서 “후분양으로는 공사비를 조달할 수 없다. 일부 조합원들의 주장일 뿐”이라고 했다.

둔촌주공 조합은 다음달부터 HUG와 본격적인 분양가 협의에 들어가, 분양가상한제가 시행되는 오는 4월 전에 협의를 마무리한다는 계획이다.

▶다른 재건축·재개발 단지 분양가도 올라가나=민간택지 분양가상한제를 피하기 위해 서둘러 분양하는 단지들의 분양가도 올라갈 지도 관심사다.

12일 HUG에 따르면 고분양가 심사기준에 분양 단지의 입지조건과 가구 수 등을 기존보다 세분화해 반영하기로 했다. 다만 구체적인 내용에 대해서는 밝히지 않고 있다. HUG 관계자는 “개별사업장 입지 및 특성을 세분화해 고분양가 심사의 합리성 및 객관성을 강화하기로 결정했다”면서 “구체적인 내용은 세부 검토를 거쳐야 확정된다”고 밝혔다.

새 기준이 마련되면서 4월 전 일반분양을 목표로 한 단지들은 속도를 낼 전망이다. 올해 상반기 서울 청약시장 ‘최대어’ 가운데 하나로 꼽히는 서초구 반포동 래미안 원베일리(신반포3차·경남아파트 재건축)도 일반분양가를 5400만원까지 높일 수 있을 지 주목된다. 이 단지는 인근에 지난해 11월 분양한 ‘르엘신반포센트럴’과 비교한 기존 HUG의 기준에서는 4891만원의 분양가가 예상됐다.

서울 중구 세운재정비촉진지구에 짓는 ‘힐스테이트 세운’도 HUG 기준 변경에 기대감을 나타내고 있다. 이 단지는 인근 덕수궁 롯데캐슬을 기준으로 HUG 분양가를 기존 예상가보다 600만원 높인 3200만원 이상으로 희망하고 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “아파트 브랜드와 입지조건 등 다양한 조건을 따져서 분양가를 결정하는 것이 기존보다 더 합리적인 기준이라고 볼 수 있다”고 언급했다.

▶총선용 반짝 완화?…로또청약 노린 수요자는 반대 =HUG가 고분양가 심사기준에 손을 댄 것은 시기적으로 4월 총선을 앞두고 표심을 얻기 위한 작업이 아니냐는 지적도 나온다. 이전보다 규모·입지·브랜드 등 특성을 세분화해 분양가에 반영하면, 단지 규모가 큰 데다 프리미엄 브랜드를 단 강남권 재개발·재건축 아파트의 분양가가 올라갈 가능성이 크다. 서울 내 공급이 충분치 않자 정비사업에 속도를 더하기 위한 움직임이라는 해석도 있다.

하지만 이에 대해 반대하는 목소리도 나온다. 청와대 국민청원에는 11일 “정부는 고분양가 관리로 집값의 비이상적인 상승 고리를 끊는다고 하면서 이런 반대적인 정책을 펴는 건 이해가 안된다”며 “개편의 결과는 다시 분양가가 올라가는 것”이라는 주장도 올라왔다. HUG가 여전히 분양가 산정에 대한 세부적인 기준을 공개하지 않고 있어 언제든 정치적 상황에 따라 ‘고무줄 조정’이 나타날 수 있다는 우려도 제기된다.

mss@heraldcorp.com