최근 주택 공급 부족 우려가 커지는 가운데 서울의 아파트 층수 규제인 이른바 ‘35층 룰’을 두고 규제 완화 가능성이 조심스럽게 제기되고 있다. 사진은 서울 도심 전경. [123rf]

[헤럴드경제=민상식 기자] 최근 주택 공급 부족 우려가 커지는 가운데 서울의 아파트 층수 규제인 이른바 ‘35층 룰’을 두고 규제 완화 가능성이 조심스럽게 제기되고 있다.

서울시가 올해 말 완료를 목표로 수립 중인 ‘2040 서울도시기본계획(서울플랜)’에 층수 규제 완화 내용이 담길 가능성이 높다는 관측이 나오고 있기 때문이다.

재건축 조합들은 35층 룰이 획일적인 높이 규제에 따른 재산권 침해라며 지역 상황에 맞게 적용돼야 한다고 주장한다.

반면, 자연 경관과 조화 등 공공성을 위해 필요한 규제라는 의견도 많아 시각이 첨예하게 갈린다.

35층 룰은 일반주거지역 아파트 최고 층수를 35층으로 제한하는 제도다.

서울시는 2014년 수립한 ‘2030 서울플랜’에서 아파트의 최고 높이를 35층으로 제한했다.

도시기본계획은 20년 장기 목표의 법정계획이다. 서울의 공간구조와 발전 방향을 제시하는 최상위 도시계획으로 토지이용·개발과 보전에 관한 서울시 모든 정책의 기본이 된다.

용도지역별로 층수 제한 높이는 모두 다르다. 일반주거지역에선 35층 초과 건물이 허용되지 않는다. 제2종 일반주거지역은 25층 이하, 제3종 일반주거지역은 35층 이하로만 건물을 올릴 수 있다.

단, 준주거지역과 상업지역에선 35층을 초과하는 건물을 지을 수 있다.

초고층 건물이 일조·조망을 독점하는 걸 막고 도시 자연경관과 조화를 이루기 위한 것이라는 게 서울시 설명이다.

서울시는 규제를 만든 목적으로 ▷무분별한 초고층 건물의 난립 방지 ▷도시경관 및 도시공간 구조를 고려한 계획적인 높이 관리가 이뤄질 수 있도록 중심지 위계별 최고층수를 차등관리하기 위함 ▷한강변 수변 연접부는 위압감을 완화하는 스카이라인 형성 등을 제시하고 있다.

오세훈 전 서울시장은 지난 2009년 일부 한강변 일반주거지역에 초고층 아파트 정비사업을 허용했다. 재건축 땅의 25% 이상을 기부채납(공공기여)해야 한다는 조건이 붙었다.

이때 인허가를 받은 아파트가 용산구 이촌동의 ‘래미안 첼리투스’(기부채납 25%, 지상 56층)와 광진구 성수동1가 ‘서울숲 트리마제’(기부채납 32%, 지상 47층)다. 이들 아파트는 현재 한강변 재건축 아파트의 평균 기부채납 비율(15%)보다 훨씬 많은 토지를 녹지 조성 등을 위해 내놓았다.

이 정책은 박원순 서울시장 취임 후 폐지됐지만 송파구 잠실주공5단지가 2017년 일반주거지역을 준주거지역으로 용도 변경하면서, 최고 50층 아파트를 세울 수 있게 됐다. 그러나 이후 서울시 건축심의 문턱을 넘지 못하고 있다.

오 전 시장 재임 시기 층수 가이드라인이 마련된 성수전략정비구역(최고 50층)도 35층을 초과한 아파트 건립이 가능하다.

수도권 청약 우선순위를 얻는 해당 지역 거주기간 요건이 1년에서 2년으로 올라간 17일 서울 용산구 아파트 전경. 연합뉴스

한강변 재건축 추진 단지들은 35층 규제 완화를 지속적으로 요구하고 있다. 한강 조망권을 갖춘 가구를 많이 확보할 수 있어 재건축초과이익환수제, 민간택지 분양가 상한제 등으로 저하된 사업성이 개선될 수 있다.

스카이라인 등 외관 디자인 다양화로 랜드마크 조성도 가능해진다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “서울 외곽에 40~50층 초고층을 짓는 상황에서 서울과 같은 고용 중심지에서 35층 룰을 지켜야 한다고 생각하지 않는다”고 지적했다.

이 교수는 이어 “미국의 대도시들은 도시 중심부일수록 초고층 건물이 많이 입지한다”면서 “도심 고밀도 개발을 통해 일조·조망 측면에서 효율성을 높여야 한다”고 덧붙였다.

서울시가 35층 규제를 바꿀지는 미지수다.

‘2040 서울플랜’은 국토계획법상 5년마다 재정비해야 하는 규정에 따라 2014년에 수립된 2030 서울플랜을 대체할 목표로 현재 구상이 진행 중이다.

서울시는 이와 관련 지역 특성에 따른 높이 관리 방안을 마련하기 위한 ‘도시관리 차원의 지상공간정책 가이드라인’ 연구용역을 계획 중이다.

현재로서는 높이 규제 완화가 집값을 자극할 가능성이 있어 서울시는 신중한 입장을 보이고 있다.

일각에서는 35층 일괄규제는 그대로 둔 채 일부 지역에 한해 예외적으로 허용하는 절충안을 제시할 것이라는 관측도 나온다.

2040 서울플랜은 상반기까지 계획안 작성이 끝나면 하반기 공론화 과정 등을 거쳐 연말 최종 확정될 예정이다.

mss@heraldcorp.com