정부가 전세대책을 발표했지만 공공 주도의 공급이 근본적으로 한계가 있다는 지적이 나온다. 사진은 서울 강남구 일대 아파트 단지 전경. [헤럴드경제DB]

[헤럴드경제=민상식 기자] 정부가 매입·전세임대 등 공공임대 11만4000가구를 공급하는 방안을 발표했지만 공공 주도의 공급이 근본적으로 한계가 있다는 지적이 나온다.

시장에서는 전세난을 타개하기 위해 ▷임대차2법 개정 ▷양도세 중과 유예 ▷실거주 요건 강화 유예 ▷재건축 규제 완화 등 민간 임대주택 활성화 방안이 필요하다는 요구가 커지고 있다.

부동산 전문가들은 전체 주택 중 90%를 차지하는 민간 임대주택 공급을 확대하지 않으면 향후 전세난이 더욱 심각해질 수 있다고 경고하고 있다. 하지만 정부는 민간의 공급 확대에 대해 부정적 입장이다.

▶임대주택 90%는 민간에서 나와…정부, 민간 공급 확대에 부정적 입장=20일 국토교통부에 따르면 장기공공임대주택(10년 이상) 재고율은 올해기준 8%다. 장기공공임대주택 재고율은 총 주택 수 중 장기공공임대주택이 차지하는 비율을 말한다.

올해 기준 장기공공임대주택(10년 이상) 수는 174만 가구로, 10년 미만 7만6000가구를 포함하면 공공임대주택 수는 181만6000가구로 집계된다. 다만 전체 임차 가구(845만가구) 중 공공임대 비율은 20% 정도다.

시장에서는 민간 임대주택에 대한 혜택 축소에 이어 양도세 중과, 임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 개정 등으로 전세 매물이 나오지 않는 매물 잠김 현상이 일어났다는 불만의 목소리가 크다.

서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 “민간 임대주택 사업자에 대한 혜택 축소 등으로 전세 매물이 자취를 감춰 지금의 전세난이 발생했다”면서 “임대주택의 90% 정도는 민간에서 나오기 때문에 임대 사업자에게 인센티브를 주는 방식으로 주택 공급을 늘려야 한다”고 지적했다.

정부는 전세난의 원인이 임대차 3법이라는 비판에 대해 “그렇지 않다”고 반박하고, 민간의 공급 확대에 대해서는 “갭투자는 양면의 칼”이라며 부정적 입장을 나타냈다.

윤성원 국토교통부 1차관은 20일 MBC라디오에 출연해, 갭투자를 풀어주면 전세 매물이 많이 나올 수 있을 것이란 지적에 대해 “잠잠해져 가는 매매가격이 다시 튈 우려가 있고 민간의 갭투자에 의존해 전월세 공급 물량을 늘리기엔 한계가 있다”고 답했다.

서울 송파구 일대 아파트 단지 전경. [헤럴드경제DB]

▶“임대차법 개정·양도세 중과 유예 등 규제 완화 필요”=전문가들은 전세난을 근본적으로 해결하기 위해 임대차2법 보완과 양도세 중과 유예, 재건축 규제 완화 등을 통한 임대매물 출현 유도가 시급하다고 입을 모은다. 임대시장의 대부분을 차지하는 민간 임대 시장에서 물량이 나와야 한다는 것이다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “정부 압박으로 다주택자들의 매물이 조금씩 나오긴 하지만 ‘내집 마련’ 수요자들이 사들이고 있다”면서 “시장에 매물이 다수 나오도록 하는 정책이 있어야 하는데, 정부가 임대차 2법을 유지하겠다는 것부터 틀린 생각”이라고 비판했다.

그는 이어 “내년에는 전세난이 더욱 심각해질 수 있다”면서 “당장 정상거래가 될 수 있도록 임대차 2법을 보완·수정해서 매물이 묶이지 않게 해야 한다”고 덧붙였다.

시장에서는 전세난 타개를 위해 양도세 중과를 한시적으로 유예하는 등 규제 완화로 시장에 다주택자 임대 매물을 늘려야 한다는 의견도 나온다.

실거주 요건을 강화한 재건축 규제를 유예하는 방안도 제기된다. 정부가 6·17 부동산 대책에서 발표한 재건축 아파트 실거주 2년 의무거주 규정을 담은 법안은 다음달 초 국회에서 통과될 것으로 전망된다. 정기국회에서 통과되면 공포 절차를 거쳐 내년 3월 중에 시행될 것으로 보인다.

정비업계 관계자는 “실거주 요건 강화로 집주인들이 직접 거주에 나서고 있어 전세가 씨가 마르고 있다”면서 “재건축 아파트 실거주 2년 의무거주 법안이 시행되면 임대 매물 잠김현상의 악순환이 더욱 심화할 수 있다”고 우려했다.

부동산 전문가들은 재건축 규제 완화를 통해 신규 주택 공급을 확대하고 임대매물이 나오도록 유도해야 한다고 지적한다.

조주현 건국대 부동산학과 명예교수는 “정부가 모든 공급을 전부 책임져야 한다고 생각하지 말고 절반은 자율 시장에 맡겨야 한다”면서 “임대차 2법을 보완하거나 재건축 규제를 풀어주면 좋은 입지의 물량이 공급되는 등 전세 시장이 나아질 수 있다”고 강조했다.

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