[헤럴드경제=이민경 기자] 거래가 늘고 매매가격이 상승한다. 전형적인 호황기의 흐름이다. 그러나 이 흐름을 보인 것은 코로나19 전염병이 강타한 올해 상업용 부동산 시장이다. 하지만 실물경제 침체로 자영업자들의 줄폐업이 이어지고 있는 만큼 2021년은 올해와 달리 전개될 수도 있다.

27일 KB경영연구소의 ‘2021 부동산보고서’에 따르면 올해 상업용 부동산(오피스·상가 등) 시장 매매거래는 전년 비 13.1% 늘어난 8만4000건으로 집계됐다. 단위면적당 평균 거래가격도 3분기 기준, 전년 말 대비 4.7%가 올랐다.

경기 침체에도 불구하고 거래량이 늘고 가격이 오르는 건 어째서일까. 이 보고서는 “저금리와 시중 유동성 증가, 주택 시장 규제 강화로 인한 상업용 부동산으로의 풍선효과가 원인”이라고 진단한다. 2021년에도 저금리로 인한 시중 유동성 확대 등으로 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금이 상업용 부동산 시장에 유입될 가능성이 높다고 본다.

현장에서도 상업용 부동산 매매거래는 코로나19로 인해 거의 타격을 입지 않았다는 증언이 나온다. 올해 매매 거래가 성사되기까지 소요되는 기간은 평균 7.1개월로 조사됐는데, 지난해와 비교해 소요 기간이 비슷하다는 의견이 많았다.

하지만 임대료 하락과 공실 증가 등 임대 관련 지표들이 나빠지고 있는데다 투자수익률이 하락세를 보이는 점이 변수다. 2020년 3분기 기준으로 전국 중대형 상가 공실률은 전년 동기 대비 0.9%p 증가한 12.4%, 소규모 상가 공실률은 0.6%p 증가 한 6.5%를 기록했다. 서울의 경우 공실률은 상대적으로 낮은 편이지만 최근 전국 대비 공실률의 상승 폭이 확대되는 모습이다.

보고서는 “코로나19가 종식된 이후에도 상업용 부동산 임대 시장은 코로나 이전처럼 회복될 수 없을 것”이라고 내다봤다. 사회적거리두기 단계를 수차례 격상하는 일이 반복되면서 시민들이 비대면 소비, 재택 근무, 디지털 전환 등 이전에 없던 라이프스타일에 점차 적응해가고 있기 때문이다.

임대시장이 회복되지 않으면 결국엔 매매시장도 조정받는다. 투자수익률 하락세가 지속되는 상황에서 상가에 투자하려는 수요가 지속되기는 어렵기 때문이다. 또 임대차 계약 해지 사유로 인정되는 임대료 연체 기간을 연장하고, 1급 전염병에 따른 경제 사정 변화를 차임증감청구권 사유로 추가한 ‘개정 상가건물임대차보호법’도 임대인에겐 새로운 부담 요인이다.

임대시장이 회복되지 않으면 결국엔 매매시장도 조정받는다. 사진은 공실이 증가하고 있는 서울 종각 젊음의거리 일대 모습.[사진=상가정보연구소 제공]

보고서에 따르면 3개월 이상 장기 공실이 많은 지역의 경우 매매가격 하락 전망은 39.7%, 임대료 하락 전망은 69.2%로 나타났다. 1~2개월 수준의 단기 공실이 많은 지역에서 는 매매가격 34%, 임대료 70%의 비율로 하락을 전망했다. 공실이 증가하면 임대료뿐만 아니라 자산 가격도 하락할 수 있다는 의미다.

따라서 상가 투자시엔 1층 공실 수준을 살피라고 조언한다. 통상 1층 상가는 소비자 접근성이 좋아 사업자(상가 임차인)들의 선호도가 높다. 그럼에도 1층 공실이 증가한다면 그만큼 임대 여건이 나쁘다는 것을 의미한다.

2층 이상 및 지하층은 상황이 더 심각하다. 코로나19 이던 대비 층별로 임대료 변동에 대해서는 1층의 경우 보합 수준이라는 응답이 63.6%로 가장 많았고, 2층 이상 및 지하층의 경우 하락했다는 응답이 지배적이었다.

임대료 수준은 상가 가격과 연동하는 경향이 강하고, 임대인들이 임대료 조정에 보수적이라는 점을 감안할 때 2층 이상 매장의 임대료가 하락하는 것은 그만큼 공실 등에 따른 어려움이 커지고 있음을 보여준다. 다만 1층 매장의 경우 공실이 증가했다는 응답은 50% 이상으로 나타났지만 임대료가 하락했다는 응답은 30.1%에 그쳤다. 아직까지 임대료 조정이 본격화하지 않은 것으로 파악된다.

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