“입주물량 감소, 전세가격 상승 등으로 2021년 주택매매가격은 오른다. 다만 주택시장 안정화 정책의 영향 등으로 상승폭은 둔화될 전망이다.”(한국은행)

“2021년 전국 주택가격은 상승한다. 저금리, 풍부한 시중 유동성, 전세가격 급등 등이 매매가격을 끌어올릴 주요 요인이다.”(우리금융경영연구소)

모든 부동산 지표가 ‘2021년 집값 상승’을 가리키고 있다. 정부기관, 민간기업 가릴 것 없다. 전문가 관측도, 중개업자의 전망도, 일반 국민들 의견도 ‘2021년 집값은 오른다’고 하고 있다.

▶주택 매수 심리 역대 ‘최고’= 2021년 주택시장을 전망할 때 가장 눈에 띄는 건 집을 사려는 주택 매수 심리가 역대 가장 높은 수준이라는 점이다. 문재인 정부가 출범한 이후 세금규제, 대출제한 등을 포함한 강력한 주택 수요 억제책을 24번이나 쓴 게 무색하다.

KB국민은행이 4000여 회원 중개업소를 상대로 매월 조사해 발표하는 12월 ‘KB부동산매매전망지수’는 124.5로 전달(121.6) 보다 2.9포인트 높아지며 이 지수를 조사한 2013년 4월 이후 가장 높다. 이 지수는 중개업소를 상대로 집값이 상승할지, 하락할지를 물어 작성하는 것으로 0~200 범위에서 100을 기준으로 높을수록 집값이 ‘상승’한다는 답변이 많다는 의미다.

중개업자들은 집을 사려는 사람(매수희망자)과 매도자(집주인)의 움직임을 통해 시장 분위기를 파악한다. 최근 중개업소에 매수희망자 문의가 늘고 있다는 게 이들의 공통된 전언이다.

실제 KB국민은행이 중개업자들을 상대로 매수자와 매도자 동향을 물어 조사하는 전국 ‘매수우위지수’는 103.4로 전월(90.3)보다 13.1포인트가 급등하면서 100을 넘었다. 매수희망자가 매물보다 많다는 답변이 많으면 100을 넘는다. 이 지수가 전국 기준 100을 넘었던 건 2002년 2월(103.4) 이후 처음이다. 서울의 매수우위지수는 108.3으로 전월(91.4)보다 16.9포인트나 높아졌다.

이런 분위기 때문인지 일반 주택 소비자들도 대부분 2021년 집값이 오른다고 보고 있다. 한국은행이 전국 도시의 2500가구를 상대로 조사하는 ‘2020년 12월 소비자동향조사’ 결과에선 주택가격전망 CSI(소비자동향지수)가 132로 전월보다 2포인트 높아지며, 역시 관련 통계를 작성한 2013년 이래 최고치를 경신했다. 이 역시 소비자들을 상대로 집값이 오를지, 내릴지 물어 작성하는 것으로 100보다 높을수록 상승한다는 응답이 많다는 뜻이다.

정부 기관이나 민간 연구소 등은 2021년에도 집값이 계속 오를 것으로 전망한다. 지난 29일 서울 영등포구 63스퀘어에서 바라본 시내 아파트 모습. [연합]

▶입주량 감소에 따른 전세난 최대 변수= 2021년 집값이 상승한다는 전망의 가장 기본적인 근거는 ‘입주량 감소’다. 집을 사겠다는 수요는 많은데, 공급이 적다는 이야기다.

부동산114에 따르면 2021년 전국 아파트 입주물량은 27만3649가구로 2020년(36만2815가구) 보다 25% 가량 줄어든다. 최근 5년(2016~2020년) 평균 공급물량에 비해 30% 정도 적은 물량이다. 지역별로 서울이 2만8931가구로 2020년 대비 절반 가까이 준다. 경기도도 10만6495가구 공급돼 전년 보다 2만 가구 감소한다.

공급이 부족하면 전세난은 심화할 수밖에 없다. 한국건설산업연구원은 2021년 전국 전셋값 상승폭이 2020년(4.4%)보다 더 확대된 5.0%에 이를 것으로 내다봤다. 새 아파트 입주량이 줄어 공급이 대폭 감소하고, 새 임대차법 시행으로 임차인 보호조치가 강화되면서, 매물 구하기가 어려워졌기 때문이다.

전셋값이 불안하면, 매매시장은 자극을 받을 수밖에 없다. 이사를 해야 하는데 전셋값이 지나치게 많이 뛰면 ‘차라리 집을 사는 게 낫겠다’는 수요가 늘어나기 마련이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “2021년 주택 수요는 (주로) ‘전세 회피’ 성격이 강할 것”이라면서 “전세가비율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 비강남, 즉 강북이나, 수도권 지방의 중저가 아파트 전성시대는 계속될 것”이라고 내다봤다.

▶6월 다주택자 매물 쏟아질지 주목= 2021년 주택시장을 좌우할 또 다른 변수는 6월1일 이후 강화하는 양도세다. 조정대상지역에서 다주택자 양도세율이 10%포인트나 올라간다. 3주택자가 10억원이상 양도차익이 생기면 80%가 넘는 세금을 내야 할 수도 있다. 일부 집값 하락을 전망하는 사람들이 다주택자 매물이 6월 이전에 쏟아질 수 있다고 예상하는 건 이 때문이다.

다주택자 매물이 6월 이전 쏟아질 것이란 전망에 대해 전문가들 사이에선 현실화하진 않을 것이란 의견이 더 많다. 수도권 외곽지역에서 일부 나올 수 있지만, 서울 등 주요 지역 집값에 영향을 미칠 정도는 아니라는 주장이다.

이런 전망의 근거는 다주택자들이 문재인 정부 내내 임계점에 도달할 정도로 양도세 부담을 느껴왔기 때문에, ‘증여’ 등을 통해 이미 상당수 정리했다는 점을 든다.

KB금융지주 경영연구소가 내놓은 ‘2021 KB부동산보고서’에 따르면 올해 1~10월 전체 아파트 거래 가운데 증여는 약 7만2000건이나 된다. 부동산 보유세율이 높아지자 상당수 다주택자들은 주택 처분을 위해 매각이 아닌 증여를 선택한 것이다. 이 경영연구소 관계자는 “이미 다주택자들이 받는 양도세 부담은 상당히 높은 수준이기 때문에, 정리할 사람은 정리를 다 했다”며 “굳이 6월 전 무리해서 급히 매도할 사람은 많지 않을 것”이라고 말했다.

박일한 기자