서울 서초구 반포대교에서 바라본 강남일대 아파트 단지 모습 [헤럴드경제DB]

[헤럴드경제=최정호·김은희·이민경기자] 지난해 주택시장은 뜨거웠다. 전국 집값은 9년 만에 가장 많이 올랐다.(한국부동산원 기준). 특히 12월 한 달간 기록한 1.34% 상승폭은 2008년 4월(1.40%) 이래 가장 높았다. 임대차3법이 시행된 7월 이후 본격화한 전세난의 영향이 컸다. ‘차라리 사자’는 수요가 늘면서 집값 오름세는 수도권 외곽, 지방 광역시 등으로 확산됐다. 최근엔 빌라, 주거용 오피스텔 등에까지 매수세가 번진다. 올해는 어떨까?

헤럴드경제가 신년 기획으로 3인의 전문가와 심층 인터뷰를 진행했다. 집값 상승세가 계속될 것으로 전망하는 권대중 명지대학교 부동산학과 교수, 집값 하락론자의 대표로 꼽히는 이광수 미래에셋대우 연구위원, 오랜 기간 증권사 이코노미스트로 일하며, 객관적인 데이터로 부동산 시장을 분석하는 것으로 정평이 난 홍춘욱 EAR리서치 대표에게 각각 같은 질문을 던져 답을 구했다.

이들은 시장 진단과 집값 전망은 달리 했지만, 최근 취임한 변창흠 국토교통부 장관이 주도하는 ‘정부주도 공공주택공급’ 효과에 대해선 모두 회의적인 평가를 내놓아 눈길을 끌었다. 서울·부산 재보궐 선거 과정에서 나올 부동산 관련 공약이 시장을 움직일 새로운 변수가 된다는 의견도 비슷했다.

▶대부분 조사에서 많은 사람들이 2021년에도 집값 상승세가 계속될 것이라고 전망하는 것으로 나옵니다. 정말로 집값이 계속 오를까요?

권대중 명지대 부동산학과 교수

-권대중 명지대 부동산학과 교수(이하 권) : 상반기에도 주택시장은 여전히 상승세 내지 강보합세가 이어질 것이다. 하반기에는 종부세 등 인상된 보유세 여파로 잠시 멈칫하겠지만, 전반적으로 강보합세를 보일 것이다. 다만 상승폭은 상반기보다 덜할 것이다. 전월세 가격도 입주물량 부족 등으로 상승할 수밖에 없다.

-이광수 미래에셋대우 연구위원(이하 이) : 2, 3월을 변곡점으로 올해 집값은 하락할 것이다. 가격이 급등하면서 수요가 줄었다. 취득세 인상과 대출규제로 투자수요는 더 증가하기 힘든 구조다. 실거주 수요는 늘어나는 데 한계가 있다. 여기에 올해는 공급도 는다. 주택가격을 결정하는 공급은 다주택자들이 시중에 내놓는 매도물량이다. 보유세 부담이 커지기 전에 다주택자를 중심으로 집을 팔 가능성이 높다. 임대사업자들도 지원 제도 자체가 없어지면서 순차적으로 물량을 내놓을 가능성이 크다.

-홍춘욱 EAR리서치 대표(이하 홍) : 올해도 전반적으로 주택가격은 상승할 것이다. 오를 이유는 많다. 3월 이사철에 다시 임대차 3법의 영향이 미칠 것이다. 또 3기 신도시 보상금도 다시 주택시장으로 흘러갈 수 있다. 서울과 부산의 재보궐 선거도 주택시장에 영향을 미칠 것으로 예상한다.

▶입주물량 감소·전세난·6월 전 다주택자 급매물 출회 여부 등이 올해 주택시장을 움직일 변수라는 지적이 많습니다. 어떤 변수가 올해 주택가격에 가장 큰 영향을 줄까요?

-권: 정부 정책이다. 정부가 어떤 정책을 내놓느냐에 따라 시장도 달라질 것이다. 정책 중에서도 시장에 큰 영향이 주는 게 조세 정책이다. 6월 보유세·양도세 중과 폭탄이 떨어질 예정이지만, 내년 대선을 앞두고는 완화 정책이 나올 가능성도 없지 않다.

시중 유동성과 저금리 기조도 주택시장에 영향을 줄 것이다. 지난해 전반적인 경기 침체에도 풍부한 유동성의 영향으로 집값이 많이 올랐다. 올해도 상황은 비슷할 것이다.

-이 : 선거가 변수다. (서울이나 부산 주민들의 관심이 높은) 재건축·재개발을 풀어준다는 공약이 남발되면 가격이 폭등할 수밖에 없다. 재건축을 풀어준다고 하면 누구나 강남에 아파트를 사려할 것이다. 이는 가격 폭등으로 이어질 수밖에 없다.

-홍 : 코로나19 사태 이후 풀린 돈이 큰 변수다. 정부가 어느 시점에 인플레이션을 우려, 금리인상에 나설 수 있다. 금리가 올라가면 주택가격에도 큰 영향을 줄 것이다. 또 그동안 단기간에 오른 주택가격은 차익실현 매물로 돌아올 수 있다. 여기에 4월 재보궐선거를 앞두고 발표될 지역개발 공약들의 영향력도 지켜봐야 한다.

이광수 미래에셋대우 연구위원

▶변창흠 국토부 장관이 말하고 있는 정부주도 공공주택공급 정책의 효과는 어떻게 전망하십니까?

-권 : 정부의 기대보다는 효과가 적을 것이다. 정부가 공급에 속도를 내겠다고 하지만 빨리 시행될 수가 없는 방법이다. 주택시장은 당장 소화할 물량이 있어야 안정된다. 지금 공급대책을 발표한다고 당장 입주물량이 되는 것은 아니다. 계획은 계획일 뿐이다.

공공재건축과 재개발도 용적률을 올리는 만큼 토지 환매조건을 걸면 인기가 없을 것이다. 오히려 늘어난 세대수 만큼 교통이나 교육, 환경 문제가 발생해 인기가 없을 수 있다.

-이 : 주택공급은 비탄력적이다. 지금 당장 이뤄지는 공급이 아니다. 가격은 지금 오르는데 공급이 는다 해서 지금 집값이 안정되는 건 아니다. 시간차가 필요하다. 하지만 2, 3년후에 어떤 일이 벌어질지 모르기에 공급 정책은 항상 한계를 가지고 있다.

-홍 : 공공중심 공급확대는 전세난을 완화하는데 일부 도움을 줄 것으로 예상한다. 하지만 수요자가 원하는 지역, 그리고 원하는 유형의 임대주택 공급이 적기에 이뤄질지는 불투명하다. 따라서 실제 영향력도 제한적일 듯하다.

▶올해 지역별 주택시장 전망을 간단히 해주신다면?

-권 : 규제 풍선효과로 지방 집값이 올랐고 정부는 다시 규제했다. 서울과 수도권으로 다시 투자수요가 몰리는 역풍선효과가 생길 가능성이 높다. 서울과 수도권, 그리고 광역시급 이상 도시에서 강세를 이어가고, 지방 중소도시는 정부 규제로 침체가 깊어질 가능성이 있다.

-이 : 지금 추세라면 중저가 아파트가 조금 더 오를 여지가 있다. 수요가 아직 남아있다. 하지만 고가아파트는 수요가 빠질 것이다. 그래서 거래량이 더 위축될 가능성이 높다.

-홍 : 올해 주택시장은 서울과 서울 인근 지역의 상승 흐름은 계속될 것으로 본다. 특히 4월 재보궐선거 과정에서 발표될 지역개발 공약에 따른 수혜지역이 부각될 가능성이 높다.

▶무주택자라면 집을 언제 사면 좋을까요? 주택마련 전략이 있을까요?

-권 : 자금이 충분하다면 5월 말 전 종부세를 피하려는 급매물을 노리는 것도 좋다. 하지만 가격이 너무 많이 오른 상태로 섣불리 나설 필요는 없다.

일차적으로 저렴하게 내 집을 마련할 수 있는 청약시장을 노려야 한다. 3기 신도시 사전청약과 3~4년 뒤 이들 신도시 입주 시점을 노리는 것이 좋다. 또 임대의무기간 4년· 8년인 민간임대사업자 등록주택이 160만 가구 정도다. 1차적으로 2022~2023년, 이어 2025~2026년 등 물량이 대거 나오는 때를 노리는 것이 좋다.

-이 : 집은 가격이 빠질 때 사야한다. 지금은 오르는 중이다. 강남에서 3억~4억원씩 빠질 때 안사고 왜 오를 때 더 살려고 하는지 모르겠다. 집은 언제 사느냐에 대한 고민을 많이 해야하는데, 지금은 다 반대로 하는 중이다.

-홍 : 이미 자기 돈으로 전세에 거주 중인 가구라면 주택 구입이 바람직하다. 하지만 은행 등으로부터 차입에 의존해 전세로 거주 중이거나 월세 거주 중이라면 다음 사이클을 노리는 게 바람직하다. 2020년 하반기부터 시작된 주택가격 급등으로 ‘주택구입여력지수’가 역사상 최고치였던 2007년에 접근하고 있다. 투자 대상으로 주택가격과 부동산의 매력이 떨어지고 있다는 말이다.

정부의 세금 정책도 고려해야 한다. 양도세 및 보유세 인상 영향으로 주택 단타 매매도 어려운 상황이다. 소위 영끌 전략은 위험대비 수익이 떨어질 수밖에 없다.

홍춘욱 EAR리서치 대표

▶주택 외에 올해 주목해야할 부동산 상품이 있습니까? 이유는?

-권 : 상가는 코로나19 여파로 인기가 없는 상황이다. 그러나 배후 수요가 확실한 단지 상가는 그럭저럭 괜찮을 것이다. 오피스텔은 전세가격이 올라가면서 임대수요가 생겨 가격이 상승할 여지가 있다.

-이 : 땅이다. 주택 공급을 늘린다, 개발한다 하는데 이런 게 결국 땅 값을 올리는 것이다. 땅은 공급이 한정됐다. 기본적으로 계속 상승하는 안정적인 투자처다.

-홍 : 리츠((REITs, 부동산 투자를 전문으로 하는 펀드)에 주목해야 한다. 선진국형 부동산 투자인 리츠에 대한 관심이 필요하다. 정부가 올해부터 리츠와 부동산 펀드에 대한 재산세를 감면하는 제도를 시행하고, 임대주택 등으로 리츠의 영역을 넓히는 유인책도 예고했다.

choijh@heraldcorp.com