함영진 랩장은 올해도 서울에서 집값 상승장이 이어질 것으로 예상한다. 3기 신도시 등 광역교통망 확충지 및 택지개발지도 마찬가지로 꾸준히 가격이 오를 것이라고 진단했다.

[헤럴드경제=이민경 기자] “노·도·강(노원·도봉·강북)도 올해까지는 계속 아파트값이 오른다고 봐야합니다. 올해 전세가격 불안으로 중저가지역에선 계속 신고가 거래가 나올 수 있습니다. 게다가 지금 수요가 빌라·다세대까지 옮겨붙는 상황인데요.”

요즘 인터넷부동산커뮤니티에는 2030세대를 중심으로 자신이 소위 말하는 ‘꼭지’(최고점)에서 집을 무리해 매수한 것은 아닌지 걱정하는 글이 종종 보이고 있다.

함영진 직방 데이터랩장이 내다본 2021년 부동산 시장상황은 ‘영끌 30대’에게 “발 뻗고 자도 된다”는 메시지로 압축된다.

“새해 들어 이뤄진 거래를 보면, 서울에선 절반 이상이 신고가였고 경기도는 양적으로 보면 신고가 거래가 서울보다도 많았습니다. 특히 서울에서 신고가 거래가 이뤄진 자치구는 노원, 은평, 강동, 동대문, 구로, 동작 등 주로 중저가 지역이었죠.”

함 랩장은 “분양시장에서 맥을 못추는 저가점자와 미혼들이 전세난에 그나마 갈 수 있는 중저가지역으로 몰리기 때문에 주택매수세는 계속 강할 것”이라고 예상했다.

다만, 시장에 신규 진입하려는 2030에게 ‘무리한 대출은 금물’이라고 강조한다. 지난해 11월 30일부터 1억원이상 신용대출 규제가 강화됐고, 정부도 당분간 규제지역 지정확대와 수요억제책의 일관성을 유지할 확률이 높은 만큼, 적어도 전세금 정도는 들고 있는 사람에 한해서 매수를 고민해보라고 조언했다.

노원구 월계동 월계미륭아파트.[헤럴드경제DB]

올해 집값 상승폭이 가장 클 지역도 서울 외곽 등 강북권과 경기도, 인천을 꼽았다. 또 3기 신도시 등 광역교통망 확충지 및 택지개발지도 꾸준히 가격이 오를 것이라고 진단했다.

“서울에서 세대중에 유일하게 20대가 증가하고 있어요. 즉, 1인가구만 늘고 있다는 뜻입니다. 서울 집값을 감당하지 못한 젊은 층이 앞으로 경기도랑 인천으로 넘어가는 수요는 지금보다 더 늘어날 것입니다.”

반대로 강남 아파트들의 신고가 갱신 흐름은 큰 가격 상승 추세보다는, ‘큰 손’들의 ‘똘똘한 한 채’ 갈아타기로 나타난 것으로 분석했다.

함 랩장은 “최근 3개월간 압구정 재건축 단지, 서초구 반포동 일대 고가 신축아파트, 송파구 잠실동 랜드마크 단지 등에서 최고가가 경신되고 있지만 지난해 6~7월에 비해선 거래량이 적다”며 “보유세 부담이 징벌적인데다, 대출이 안 되기 때문에 젊은 층의 구입이나 다주택자의 추가 구입이 아니라, 고급 유효수요들의 똘똘한 한 채 갈아타기로 해석해야 한다”고 설명했다.

올해 6월 전 종부세와 양도세 중과 부담으로 다주택자들이 물량을 내놓을 것이라는 전망에 대해선 너무 큰 기대를 걸지 말라고도 전했다.

그는 “세부담보다 주택가격이 더 오를 것으로 기대되거나 저금리로 이자부담이 낮다면 버티거나 또는 증여를 택할 것”이라며 “증여세 최고세율(50%)보다 다주택자 양도세 최고세율(65%)이 더 높으니 구조적으로 양도(매도)를 하기 쉽지 않다”고 지적했다.

지금과 같은 조건에선 조정장이 열리기 힘들다는 뜻이다. 집값 하락은 외환위기와 글로벌 금융위기에 준하는 강력한 외생변수가 있어야 실현될 것이라고 봤다.

함 랩장은 6월 이전 다주택자가 내놓을 것으로 예상하는 대규모 매도물량에 너무 큰 기대를 걸지 말라고 했다. 보유세와 거래세가 모두 높은 지금, 버틸 사람은 버티거나 혹은 증여를 택할 것이기 때문이다.

“저금리와 풍부한 유동성으로 집값이 꾸준히 올라 최근엔 가격이 떨어진 주거지를 찾기 어렵지만 경제성장률에 비해 고평가된 자산 가격 수준인 것도 맞습니다. 2008년처럼 금융위기가 온다면 강남 초고가 주택뿐만 아니라 모든 주택시장이 전반적으로 타격을 입겠죠. 하지만 올해는 백신보급도 예정돼 있고 하락장 가능성은 낮아 보입니다.”

인구가 줄어도 서울과 수도권의 부동산 자산가치는 최소 유지, 또는 상승할 것으로 예상했다.

함 랩장은 “인구는 단기적 변수라기보다는 주택시장의 장기적인 변수로 작용한다”며 “수도권과 지방의 균형발전 정책들이 나오고 있긴 하나 자족기능 등 일자리와 생활 인프라가 집중된 수도권의 집중화 현상이 쉽게 깨지지는 않을 것”이라고 언급했다.

강북지역의 집값 상승과 생활환경 개선은 앞으로도 계속될 것이라고 봤다. 다만 그럼에도 강남·북간, 경기남·북부간의 가격 역전현상은 어렵다고 봤다.

“장기적으로 강북의 한강변(용산, 성동, 마포 등)을 중심으로 강남과 엇비슷하게 인프라 개선이 이뤄질 겁니다. 또 3기신도시 개발과 GTX 노선 등 광역교통망 개선 등이 본격화하며 경기 남부와 북부의 집값차이도 어느 정도 좁혀질 거예요. 하지만 기존 지역간의 가격 역전 현상은 쉽지 않습니다.”

끝으로 함 랩장은 부동산 시장에 막 뛰어든 2030세대에게 시장을 ‘길게’ 볼 것을 주문했다.

“부동산시장의 경기 변동은 살아있는 생물과 같고 다양한 재료에 영향을 받는 등 변수가 상당합니다. 수요와 공급, 정책 및 제도, 금리와 통화량, 수요자 심리 및 경기상황 등 다양한 변수에 좌우되는 자산상품인 만큼 긴호흡으로 접근하는 것이 옳습니다.”

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