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[헤럴드경제=최정호 기자] ‘백약이 무효.’ 지난 4년간 부동산 정책을 펴온 정부 당국자가 했을 법한 말이다. 노무현 정부 때 실패했던 정책을 9년여 만에 다시 들고 왔을 때만 해도 자신만만했다.

당시에 다 써보지 못했던 여권 인사들은 한풀이하듯 세금·금융·제도 등 동원 가능한 모든 ‘규제에 규제, 또 규제’를 일시에 퍼부었다. 하지만 시장은 4년 만에 뉴욕이나 도쿄, 런던 못지않은 ‘선진국 최고 수준의 집값’을 기록하고 있다.

결국 노무현 정부, 그리고 문재인 정부까지 9년의 실험 결과물은 ‘실패’였다. 정책의 대전환이 불가피한 대목이다. 한국건설산업연구원이 2일 발표한 ‘주택 공급 활성화와 주택시장 안정을 위한 정책 자료집’은 목차부터 이 같은 정부 정책 실패와 대전환의 필요성을 보여줬다.

이번 자료집에 실린 ‘주택 공급 활성화와 주택시장 안정을 위한 31개 과제’ 목차는 다음과 같다. ▷과제 01 : 정비사업에 대한 정책 기조 전환 및 공공투자 확대 ▷과제 02 : 정비사업에 대한 불합리한 규제 개선 ▷과제 03 : 정비구역 해제 규정 개선 ▷과제 04 : 공공재개발사업 확대 시행 ▷과제 05 : 공동주택 건설형 주거환경개선사업 재추진 ▷과제 06 : 주택 리모델링사업 활성화 ▷과제 07 : 지역주택조합사업 개선 및 사고사업장 출구전략 도출 ▷과제 08 : 가로주택정비사업 및 소규모 재건축사업 활성화 ▷과제 09 : 개발·정비사업 수단을 활용하는 도시재생사업 활성화 ▷과제 10 : 입체 개발을 통한 주택 공급 확대 및 도심공간 효율적 활용 ▷과제 11 : 민간 제안 공급촉진지구 및 장기 미집행 공원조성사업 재구조화 ▷과제 12 : 주거용 외 건물의 주거용 용도 전환 지원 ▷과제 13 : 3기 신도시 조속 추진 및 정교한 사전청약제도 설계 ▷과제 14 : 인프라 확충을 통한 접근성 확대 ▷과제 15 : 용도지역지구제 개선 ▷과제 16 : 상업지역 비주거 의무비율 및 용도용적제도 개선 ▷과제 17 : 개발 인허가 제도 및 운영 개선 ▷과제 18 : 임대주택 표준건축비 현실화 ▷과제 19 : 주택사업 관련 부담금제도 개선 ▷과제 20 : 분양원가 공개제도 합리화 ▷과제 21 : 분양가상한제 해제 요건 신설 및 지역 규제 합리화 ▷과제 22 : 분양보증시장 합리화와 경쟁 체계 도입 ▷과제 23 : 실수요자 주거비 부담 완화를 위한 세제 합리화 ▷과제 24 : 실수요자 자가 보유 지원을 위한 금융 규제 합리화 ▷과제 25 : 대안적 분양방식 제도 보완을 통한 주거사다리 개선 ▷과제 26 : 임대주택 공급에 있어 공공과 민간의 역할 정립 ▷과제 27 : 임대차3법 개정을 통한 임대차시장 안정화 ▷과제 28 : 임대차시장 안정을 위한 실거주 요건 완화 ▷과제 29 : 등록 임대주택사업 제도 재검토 ▷과제 30 : 기업형 임대주택사업 활성화 ▷과제 31 : 주택임대관리 회사 및 산업 활성화 등이다.

한 마디로 ‘규제 중심에서 시장 정상화 정책으로 선회해야 초저금리하에서 가격 상승 방어와 장기적 부동산시장 안정을 달성할 수 있다’는 말이다. 지금 같은 규제 중심의 정책은 매매·임대료 동반 상승, 지역별·상품별 풍선효과 발생, 가수요 촉발, 공급의 공간·상품 수급 불일치 심화, 자산 격차 확대라는 악순환의 고리를 반복할 뿐이다.

이번 보고서를 작성한 허윤경 건산연 연구위원은 정부의 잘못된 정책 운용은 초저금리라는 환경하에서 주택시장 메커니즘의 이해 부족에 기인한다”며 “특히 가계의 거주주택 및 부동산 자산 수요, 우리나라의 특수한 매매와 임대차시장 구조, 공간과 상품 수요에 대한 고려가 부족했다”고 분석했다.

허 연구위원은 “장기적 관점의 주택 정책과 산업의 방향성에 대한 고민도 뒤따라야 할 것”이라며 “임대차시장 안정은 주택시장에서 가장 중요한 이슈다. 다주택자와 임대사업자에 대한 대중적 인식이 아니라 임대시장에서의 역할에 대한 계량적 평가를 통해 제도 방향을 설정해야 할 것”이라고 강조했다.

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