보수와 진보를 떠나서 전 세계 모든 정부는 주택시장 안정을 핵심적 국정 목표로 삼고 있다. 어떤 정부도 주택시장 불안정을 방기해 국민의 주거권을 침해하고 싶지 않을 것이다. 국민들 또한 행복한 삶을 누리기 위해서는 적정한 가격의 주택과 주거환경이 필수불가결한 요소다. 그러나, 실상은 안타깝게도 그렇지 않다. 역대 정부들도 주택시장 안정화가 중요하다고 인지했음에도 불구하고, 주택가격이 주기적으로 폭등해 주택시장은 불안정했다. 1980년대 말에도 주택가격이 폭등해 제1기 신도시를 개발했고 노무현 정부에서도 주택가격 폭등을 반복적으로 경험했었다. 2021년도까지만 해도 서울 아파트값이 20% 이상 폭등하는 등 주기적인 주택시장 불안정을 경험하고 있다.

왜 우리는 수많은 주택정책 및 주거정책 전문가들이 있음에도 불구하고 이러한 문제를 근본적으로 해결하지 못할까? 그 이유는 다음과 같이 몇 가지로 요약할 수 있다.

첫째, 주택 수요와 공급 간에는 시차가 존재한다. 즉 주택 수요가 많아 가격이 폭등할 때, 공급을 통해 문제를 해결하려 해도 5년 이상 시간이 필요하다. 주택공급을 위해서는 토지가 확보돼 있다고 해도 설계와 인허가에 2년, 건설기간 3년이 소요된다. 이러다 보니 공급부족이 발생하는 시기에는 공급을 통해 주택가격 폭등을 막기에는 역부족이다.

둘째, 여전히 주택은 소비재이자 투자재다. 대부분 국민들은 주택이 삶터로서 주거권 실현을 위한 필수적인 요소로 인식하고 있다. 그러나, 다른 한편에서 주택은 시세차익을 노릴 수 있는 대표적인 투자상품이다. 그러다 보니 주택가격이 오를 것 같다고 예상되면 너도나도 은행에서 대출을 받아 주택을 구입하고 있는 것이 현실이다.

셋째, 주택을 지을 수 있는 토지가 부족한 대도시로 인구집중이다. 특히, 지방의 많은 청년들은 다양한 일자리와 문화적 인프라가 풍부한 곳으로 이동하고 싶어하지만, 안타깝게도 대도시에서 주택을 지을 수 있는 택지는 유한하다. 따라서 지속적인 신규 주택공급이 이루어지지 않는다면, 대도시 주택가격은 폭등할 수 밖에 없다.

그러면, 우리에게는 주택시장 안정을 위한 해법이 없는 것인가? 아니다. 해법은 생각해보면 너무나 간단하다. 매년 안정된 주택공급만 가능하다면 위와 같은 주택가격 폭등을 절대로 경험할 수가 없다. 최근 정부는 1월 10일 국민주거 안정을 위한 주택공급 확대 정책을 발표했다. 특히 높은 집값 부담능력이 부족한 무주택 서민과 청년들을 위해 2024년 공공분양과 건설형 공공임대를 포함한 공공주택 공급을 당초 12만5천호에서 14만호로 확대 공급하기로 발표했다. 2027년까지 매년 13만호 내외를 공급하면서 67만5천호를 공급한다고 한다. 너무나 바람직한 정책이다.

특히, 최근 민간주택시장의 침체로 공급이 극도로 축소되고 있다. 2022년 전국 주택 인허가 물량이 52만호였는데 2023년에 39만호 아래로 떨어져 25% 이상 감소했다. 이는 향후 신규주택수요가 되살아날 때, 주택가격 폭등을 불러올 수 있는 근본적인 원인이 될 것이다. 따라서 이러한 문제해결을 위해서는 적시에 주택공급이 가능하도록 주택정책을 추진해야 한다. 또한, 수요가 있는 곳에 지속적인 공공주택 공급이 이뤄져야 한다. 정부의 공급정책이 실현된다면 주택시장 안정은 물론, 국민의 행복한 주거권 실현이 가능할 것이다.

홍경구 단국대 건축학과 교수 한국주거학회 대외협력 부회장